樓市牛熊好淡爭持

近期政府公佈多項經濟數據,表現均較為強差人意。今年第三季本地生產總值(GDP)按年下跌2.9%,是自2009年以來首次錄得季度按年跌幅,估計香港全年經濟很可能會呈現負增長。當中私人消費開支按年下跌3.5%,為超過十年以來首次。此外,零售業是香港經濟的重要支柱,亦被視為經濟寒暑表。近期零售業數據表現疲弱,零售業總銷貨價值持續下跌,最新9月的零售業總銷貨價值按年下跌18.3%,連跌8個月。

至於失業率方面,雖然目前仍維持低位,最新失業率(經季節性調整)為2.9%;若社會運動持續,市場估計農曆新年後或會出現裁員潮,屆時失業率將上升,經濟表現料將一步受挫。

經濟表現轉差,部分市民可能擔心「飯碗不保」,或者「撳實荷包」,消費意欲相對減少;而置業方面,市民入市態度亦變得相對審慎。受累利淡因素下,是否代表要看淡樓市?

事實上,影響樓市因素非單一化,當中有利淡的,亦有利好的。目前樓市仍有不少利好因素支持,包括息口、供應、外圍因素,畢竟有人辭官歸故里,亦有人漏夜趕科場,無論利淡利好因素主導,總有人尋找入市置業的機會。

利淡因素以外,亦不要忽略利好樓市的因素。以息口為例,日前美國聯儲局宣佈減息0.25厘,為今年內第3次減息,累減0.75厘。香港有大型銀行亦宣佈下調最優惠利率0.125厘,為本港銀行過去11年來,再次下調最優惠利率。減息幅度雖然輕微,但預示中短期息率將維持低位,有利樓市。

在供應方面,因去年長策會公佈將公私營房屋比例,由6比4改為7比3後,私人住宅供應顯著減少;未來十年私人住宅供應目標亦由平均每年約1.8萬伙減至約1.35萬伙,減少約2成半。而早前公佈的未來3至4年私人住宅一手市場供應9.3萬伙,亦料短期見頂。私人住宅供應預期減少下,供不應求情況料持續,對樓市有支持。

除了息口及供應外,外圍因素亦需要考量。外圍因素取決於中美貿易戰發展,被視為影響樓市的另一關鍵因素。貿易戰擾攘多時,近期戰況漸趨白熱化,更可能乍現曙光,有望為樓市增添更大動力。而早前政府放寬按揭保險成數措施,對物業交投亦有提振作用,為樓市釋出正面訊息。相信在各項利好因素支持下,將有助樓市長遠健康發展。

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