樓市#10yearschallenge(下)

上回提到近十年政府以不同「辣招」應付樓市升溫,包括收緊按揭成數及增加稅收等,無奈仍難阻樓價拾級而上,令大部份香港市民上車無望。根據筆者的分析,樓價只升不跌可歸根於以下幾個原因:

(一)銀行水浸,供求失衡

自美國於2009年起推出量化寬鬆(QE)政策,全球大量印發銀紙,熱錢充斥市場,不少人選擇購入物業。2009年至今,銀行體系結餘平均處於2,051億元水平,最高更達到4,263億元,相比起2009年之前的銀行體系結餘平均只有54億元水平,明顯增幅不少。再者,近十年香港樓市持續供不應求,加上現時六成業主已將物業的按揭供滿,十年間樓價升幅接近兩倍,令他們可不斷投資物業增值,樓價因而推高。

(二)息口偏低,回報可觀

基於銀行「水浸」,銀行在按揭市場變得甚為積極,對比十年前後的按揭計劃,便能感受到銀行之間的競爭越見激烈。2009年,當時大型銀行的最優惠利率(P)仍然是5%,並持續接近十年,去年九月才加息八分之一厘至5.125%。雖然加息,但按揭計劃更見優惠,拆息按揭計劃(H按)的封頂息率由十年前的P-2%(實際利率為3%)不斷下調至現時的P-2.75%(實際利率為2.375%)。另一方面,近年轉按盛行,除了按息吸引之外,最大賣點便是可觀的現金回贈,由以往只有約0.9%增至現時超過2%,即貸款額500萬元,現金回贈高達10萬。息口低加上回報率高,自然吸引不少買家入市。

(三)房策存在漏洞

縱使政府不斷出招,以圖打擊投資者入市,可惜,政府十年來推出的樓控措施非但打擊投資者,亦同時不斷將上車門檻增高,變相令首次置業的年輕人更加難入市。例如「辣招」之初主要依靠收緊按揭成數、增加壓力測試及提升按揭保險計劃上限,這些措施對高收入、首期充裕的人士影響甚少,反之置業初哥卻會感到無比吃力。其後,政府徵收額外稅率,但當中存有不少漏洞,例如借人頭買樓、近親轉讓等可輕鬆避開高昂的稅收,因而無阻投資者入市,樓價越見上升。

展望下一個10年,香港的土地問題會否仍然嚴重?相信政府需要與社會各方持份者達成共識,為香港的土地作出長遠規劃,增加供應以穩定樓價及民心。

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