樓市#10yearschallenge (上)

十年前的今天,即2009年,香港的樓按市場上悄悄地起了一場革命,不知不覺間影響我們十載,期間樓市不斷反覆向上,因此政府自2009起推出了一系列的「辣招」應市。十年來,「辣招」到底影響了我們多少?十年間的樓按市場又如何發展?現在我們一起來回顧一下。

要數2009年發生的大事,相信大家對次按危機仍然記憶猶新。當年自雷曼兄弟事件引發起大規模的經濟危機,各地政府為了救市,推出多項振興經濟的措施,包括美國推出量化寬鬆(QE),中央政府推個人遊、CEPA等計劃。但QE引發的資金泛濫問題亦漸漸浮現,香港熱錢太多,加上低利率,借貸容易,但樓房供應不足,令樓市不斷升溫,全年樓價升幅達三成。

政府為遏止樓市失衡,於2009年年底開始實施不同「辣度」的樓市監管政策,迄今共推出了八輪的逆周期措施,以下為一些重要措施的時序:

  • 10/2009:2,000萬元以上豪宅按揭上限下調至6成
  • 8/2010:調低按揭成數上限、新增壓力測試要求
  • 11/2010:調低按揭成數上限、推出額外印花稅、按揭保險計劃上限升至680萬港元
  • 06/2011:收入非來自香港按揭成數下降一成、按揭保險計劃上限升至600萬港元
  • 09/2012:新造按揭還款年期不可多於30年
  • 10/2012:提高額外印花稅稅率(SSD)、首推新買家印花稅(BSD)
  • 2/2013:徵收從價印花稅(AVD)、壓力測試加至三厘、收緊工商物業及車位的按揭成數
  • 3/2015:調低按揭成數上限、暫停接受8成按揭以上的按揭保險計劃申請
  • 11/2016:住宅物業交易的印花稅率調高至15%
  • 04/2017:「一約多伙」須繳付15%新住宅印花稅
  • 05/2017:涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人或擔保人的按揭成數上限下調一成
  • 06/2018:一手樓空置稅實施

可見早年政府為壓抑樓價,主要依靠收緊按揭成數及增加稅收兩項政策,近年更加奇招盡出,以打擊投資者及發展商囤積居奇的情況。無奈樓價仍不斷上升,十年間樓價升幅接近兩倍,究竟原因為何?我們下回再作討論。

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