海嘯十周年 新金融危機醞釀?

十年前的9月份美國投資大行雷曼兄弟突然宣佈破產,引發金融市場動盪,並為全球金融海嘯掀起序幕。金融海嘯威力巨大,時至十年後的今天,後遺症仍未完全消散。於金融海嘯爆發初期,香港樓價一度急挫,於短短2個月下跌逾13%,較08年高位更跌超過2成。其後美國推出量化寬鬆(簡稱QE)政策,而各大央行亦先後推出超寬鬆貨幣政策,極低息環境誘使資金投入實物資產,並成為近十年香港樓價上升的動力之一。期間,香港樓價反覆向上,目前「美聯樓價指數」比起08年11月金融海嘯爆發後的低位已累升接近2.3倍。

樓價攀升之際,香港住宅市場交投亦有顯著改變,出現「一手暢旺、二手低迷」的局面。過去十年來,受QE推動,息口處於極低水平,樓價拾級而上。為穩定樓市,香港特區政府積極推地增加供應,截至今年第二季,未來3至4年新供應達9.3萬伙,比起08年第三季約6.3萬伙已大幅增加近48%。

在增加供應的同時,香港特區政府亦連番推出辣招及收緊按揭措施以壓抑需求,導致二手住宅市場交投大幅下挫。綜合土地註冊處資料顯示,若將十年間一手私樓及二手住宅註冊量以5年劃分作比較,近五年(13年9月至今年8月)二手住宅註冊量共錄約22.23萬宗,比起前五年(08年9月至13年8月)約41.94萬宗大幅減少約47%。

反觀同期一手私樓註冊量表現,則與二手背馳。近五年一手私樓註冊量錄約8.49萬宗,比起前五年約5.84萬宗大幅增加逾45%。若以佔比計,一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率由金融風暴後首5年約12.2%大幅攀升至近5年的27.6%。

正當金融海嘯十周年之際,近期香港經濟環境亦同樣面對窘境。目前不少利淡因素充斥,如愈演愈烈的中美貿易戰、步步進逼的加息壓力、新興市場貨幣大幅貶值的危機等,港股因而出現調整,影響整體市場氣氛。再加上6月底推出新房策6招,均令近期香港樓價升勢放慢下來,於高位整固。預期利淡因素仍籠罩樓市並蓋過利好因素下,樓價短期料呈橫行發展。若然中美貿易戰或其他利淡因素進一步加劇,甚至新一輪金融危機出現,本港樓價將有機會面對調整的壓力。

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