港加息周期將至 次季樓價升勢料放緩

自2015年至今,美國聯儲局已加息六次,然而港元利率至今尚未跟隨調升。在港美息差不斷擴闊之下,吸引市場沽出港元,流向較高利息的資產。事實上,近日港元兌美元匯率多次觸及7.85兌1的弱方兌換保證水平。在市場沽售港元的壓力增加下,金融管理局為維持本港的聯繫匯率機制,上周四以來已先後十三次(截稿前)承接共逾510億的港元沽盤,為該局自2005年優化聯繫匯率制度以來,首次入市干預,而本周五本港銀行體系總結餘將降至約1,285億元。

隨著資金流出,本港銀行在面對銀根收窄而令融資成本上升的大環境下,意味著銀行需正視加息壓力,以維持合理的利潤空間。假如上述情況進一步加快,本港的加息周期亦將提早出現。

雖然市場普遍預期本港在下半年才需加息,但短期內市場仍難免憂慮資金流出本港的負面影響,股票市場已率先出現「陣痛」,單以剛過去的周一及周二兩個交易日,恆生指數收市累跌逾740點。

相對而言,預料短期內香港物業市場對是次銀行體系總結餘收縮的反應將未及股市。主因之一為實際供款負擔僅輕微調升,以承造 H 按的物業而言,供款受拆息抽高而輕微上升,對業主供款壓力影響有限;而承造 P 按的物業供款則維持不變。另一方面,現時新造的住宅按揭的風險仍屬可控程度,根據金管局的最新數據,2 月份新批出按揭貸款比率為 48.9%,即買家平均付出逾一半樓價的首期,加上現行的壓力測試亦設下屏障,有力抵禦加息的沖擊。

加上現時樓市的基本因素維持良好,如經濟增長強勁、失業率維持低位等帶動房屋需求。以最新一期居屋出售計劃為例,平均售價達 360 萬元,但仍吸引約16.6萬份申請(截至本月11日下午7時),假設申請的個人或家庭均有能力購買 360 萬元的單位,該批申請者的潛在房屋需求將可折合近 6,000 億元,可見市場上熾熱的置業氣氛及充裕的購買力。

然而,次季樓市仍需密切留意數項不明朗因素,首要固然為上文提到的本港銀行體系結餘變動,會否加快本港加息周期的來臨﹔其次為外圍政治及經濟因素仍然未明朗;加上今年首季二手樓價升幅已達5%,持續考驗準買家的追價能力。綜合而言,相信次季樓價升幅將較首季有所放緩。

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