港樓底氣足 強勁需求抗加息

一如市場預期,上周美國聯儲局宣佈再次加息 25 點子。自 2015 年 12 月加息週期展開以來,迄今加息 7 次共累加 1.75 厘。在聯繫匯率機制下,港息上升的壓力亦隨之增加,下半年各大銀行提升最優惠利率似乎勢在必行。

縱使在加息消息影響下,近期住宅物業市場仍然表現理想。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,由美國聯儲局加息當天(香港時間 6 月 14 日)至今(截至 19 日),新盤銷售持續熾熱,錄近 400 伙。若以本月至今計算(首 19 日),新盤銷售更升至近 1,800 伙,較上月的不足 1,400 伙已大升約 3 成。若以金額計算,本月迄今暫錄近 250 億元,預料最終有力挑戰 300 億元大關,屆時將創自去年 3 月以來的 15 個月新高。

二手方面同樣造好,綜合美聯分行資料,全港 35 個大型屋苑於過去一周(6 月11 日至 6 月 17 日)錄 82 宗買賣,比起前一周未宣佈加息前(6 月 4 日至 6 月 10 日)的 63 宗上升约 3 成,可見在強勁需求支持下,市場已消化香港息口即將上升的預期。

與此同時,現時入市的買家實力雄厚。根據金融管理局最新 4 月份新批出住宅貸款的平均按揭比率為 48.1%,為紀錄次低,較 2002 年 9 月高峰的 68.9%,大減逾 20 個百分點。反映現時首期比例已較以往大幅提升,而加息對供款的影響亦因此降低。

值得一提,新批出貸款的平均按揭比率自去年 6 月以來首度跌破 5 成,代表買家承造按揭時,平均支付超過一半樓價的首期入市。以今年首 4 個月計算,按揭比率均低於 5 成(介乎 48.1%至 49.2%),相比去年同期逾 5 成(介乎 50.1%至 51%)進一步下降。與此同時,今年首 5 個月的平均每月二手住宅註冊量為 4,460 宗,較去年同期平均約 3,900 宗按年升約 14.4%。反映現時入市者大多是能支付大比例首期的具實力買家,防守力充足,面對樓價調整亦未必需要割價求售,大大降低出現骨牌效應式大跌的機會。

預料香港息口將在下半年開始調升,加上近期中美貿易糾紛再度升溫,剛過去的週一恆生指數亦一度急瀉近千點,不明朗因素下或令觀望情緒積累而短期內減慢準買家入市步伐。但是整體而言,相信以現時本地經濟環境向好,加上強勁的置業需求支持下,預料樓價升勢仍會持續。

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