港樓無大跌近憂 多項因素撐樓市

本港樓價近月屢創新高,根據美聯「樓價走勢圖」,樓價自去年3月底的低位至今已升近2成,升勢凌厲。近期市場有不少言論看淡後市,其中有言論預期未來十年累計將大跌近半﹗其下跌的原因是預期本港人口老化,移居香港人數減少,對住宅的需求將逐步下降;加上未來供應增加,將令空置率大升。在供過於求的情況下,樓價將現大跌。

本港樓價亦曾經歷大跌市,樓價於97至03年累跌7成。因為當時發生連串不可預測的事件,包括亞洲金融風暴及SARS,令置業需求大減,同時「八萬五」政策令供應大增,導致樓價拾級而下。然而,現時環境並不可以直接與97年相比。

現時本港存款數字高逾12萬億港元,較97時多逾3.5倍;極低的供樓利息亦遠較當年低,使供樓負擔未及97時高;加上現時炒賣絕跡,與當年熾熱的炒風南轅北轍。值得留意是,2016年中期人口統計指最新供滿樓的自置居所家庭比率高逾6成半,較01年比率不足一半大幅增加,相信縱使未來樓價調整,亦不會出現97年樓市爆破後的境況。

雖然本港人口老化的確是一個潛在的問題,但人口結構只是其中一個影響樓市的因素,加上該因素本身仍存變數,不能以此直接判斷未來樓市走勢。除了上述因素外,現時有4大因素影響本港樓市,經濟、息率、供應及中國因素;經濟方面,本港向來作為國際金融中心,匯聚環球頂尖人才。此外,本港為「粵港澳大灣區」發展的重要一員,若同時能於「一帶一路」中擔任超級聯繫人的角色,勢將吸引更多的企業及人才進駐,故評估樓市需求時,不僅本地人口,外來需求亦都是重要一環。

息率方面,本港現處於超低息環境,而美國經濟能否支持加快加息步伐仍存在不少變數,相信本港低息環境將維持一段時間。另一方面,中國因素於近年冒起,成為本港樓市的一大支持,自去年下半年起,越來越多內地發展商來港高價投地,「麵粉貴過麵包」現象頻現。住宅地價急升且競爭激烈,刺激發展商以高溢價推售新盤,同時二手業主持貨力強,亦傾向高價放售,帶動上半年住宅樓價穩步上揚。

上述3大因素未見對樓市帶來太大壓力,而最後1個因素為供應,近年在政府的努力下,潛在一手私人供應節節上升,但數量仍未及99至04年間私樓供應高峯期。再者,若然未來樓市一旦趨向供過於求,而情況越來越嚴重時,預計政府將減辣撤招提振需求,同時亦會減慢供應步伐以穩定樓市。除非出現連串的不可抗力的事件,如金融災難及疫症等,否則相信樓價未會出現97年樓價崩塌的情況。

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