潛在供應大增 新盤溢價料收窄

樓價持續尋頂,根據差估署最新數字顯示,6月份私人住宅樓價指數報336.1點,連升15個月,累積升幅超越2成,樓價指數更連續8個月續創新高紀錄。而根據美聯「樓價走勢圖」顯示,今年7月份二手平均實用呎價約11,764元,較去年底已累升約9%。

過去一年新盤市場已消耗大批購買力,去年7月至今年6月約一年間一手私樓註冊量達2.1萬宗,創十三年新高;一手私樓註冊金額亦高逾2,500億元,創歷史新高,可見過去一年一手銷情相當強勁。加上今年第2季新盤溢價進一步攀升至逾15%,連升5個季度,並創4年新高。

樓價升勢持續,準買家入市轉趨審慎,部份買家亦開始出現追價乏力的情況,二手交投放緩;同期因全新大型新盤欠奉,近期一手銷情亦略為放緩。樓價續升,「上車」更為困難,政府增加土地供應的決心更顯強勁。

最新公布的「私人住宅一手市場供應統計數字」續創新高,截至17年第2季,未來3至4年潛在新供應單位數目高達9.8萬伙,按季再增2千伙,連升3個季度,且創出 2004年第3季有紀錄以來新高。當中已批出土地可隨時動工項目的單位數目(熟地)更逼近3萬伙關口,17年第2季為2.9萬伙,不但較首季的2.7萬伙再增約7.4%,連升2個季度外,有關數字更刷出新高紀錄。

值得留意的是,熟地單位佔未來3至4年潛在新供應的比率於11年第2季一度低見約8.9%,近年已大幅升至約3成水平,顯示政府在增加土地供應不遺餘力。而已落成仍未售出單位數目及建築中仍未售出單位數目於17年第2季分別為8千伙及6.1萬伙,按季持平。新供應來勢洶洶,以4年計,平均每年有多達2.45萬伙供應;若以5年計,平均每年亦有1.96萬伙供應,反映未來一手市場潛在供應相當充裕。

在預期潛在供應增加及購買力有待凝聚下,預計下半年新盤定價將趨克制,定價上未必如上半年進取,一二手溢價料將收窄。

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