為何香港樓價跌不下去?

過去兩年香港樓價呈「M」型發展,而最新「美聯樓價指數」報164.52點,連升7周,令本年迄今樓價累積跌幅收窄至僅約0.29%。若與去年高位比較,亦只下跌約7%。雖然受到社會事件及疫情影響,但樓價跌幅仍較預期為低。近十年樓價走勢是大漲小回的格局,究其原因,仍然是離不開供求失衡!

在需求方面,香港住屋需求強勁。根據政府數據,去年有約4萬多對新人結婚,而前年則有2萬多宗離婚個案,結婚及離婚均對住屋帶來需求。此外,近年嚮往「小家庭」生活模式需求愈見殷切,分支家庭亦是住屋需求的推動力之一,對細單位需求更為殷切。

此外,去年底放寬的按保措施亦推升上車換樓需求,情況從物業買賣註冊數字確切反映出來。綜合土地註冊處資料,今年首5個月二手住宅註冊量按年下跌約15%,惟當中逾600萬至1,000萬元註冊量按年上升約16%,成為唯一報升的物業組別。該類型單位註冊量逆市報升,反映上車換樓需求強勁。

至於供應方面,一手私樓供應少,對樓價發揮支持作用。過去10年(2010至2019年)一手私樓落成量約13.5萬伙,比起之前10年(2000至2009年)約19.1萬伙下跌近3成。鑑於公私營房屋比例由 6 比 4 改為 7 比 3 ,加上私人住宅供應目標持續下調,以及補地價困難下,預期未來一手供應難以大升。

總括而言,筆者認為,住屋需求與日俱增,土地發展規劃必須高瞻遠矚,方能突破土地供應的樽頸,扭轉房屋供求失衡局面;而預期在供不應求情況仍持續下,料未來樓價依然受到支持。

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