為何H+0.7%仍要轉按?

近月樓價呈V型反彈,地產代理形容現時的樓市是「賣一單,少一單」,連帶最近我們亦收到不少轉按的查詢。不過仍有不少人認為,自去年香港加息後,轉按似乎沒有什麼著數。其實無論你的按揭計劃是兩年前,還是十年前敍造的,轉按仍然是利多於弊,就讓我們用例子說明:

舉例十二年前置業的徐先生,當時徐先生的按揭計劃非常優惠,全期只需要H+0.7%,上限P-3%,與現時市面上最抵的按揭計劃比較,即H+1.23%,上限P-3%來說,驟眼看似乎現時轉按沒有什麼著數。首先,P即是最優惠利率,而P是浮動的,由於兩者的上限是一樣,因此轉按前後並沒有差別。另一方面,H即是一個月銀行同業拆息,亦稱為HIBOR,十年前H+0.7%比現在H+1.23%的息率的確更低。但話雖如此,以4月9日的HIBOR為1.79%作計算,即使徐先生沒有轉按,實際利率已經是2.375%,與現時按揭計劃的封頂息率相同。更重要的是,現時轉按的現金回贈達到歷史新高,最高可達到2.1%,即假設貸款額500萬元即可獲得10.5萬的現金。除此之外,當年的按揭計劃沒有附設高息存款掛勾戶口,此類戶口的作用是只要存放積蓄於銀行的活期戶口中,即可享有等同按揭貸款利率的利息,上限為貸款額的50%至60%,變相可幫助業主節省至少一半的利息支出。

再舉另一個例子,是兩年前置業的黃先生,當年黃先生選用市面上最抵的按揭計劃,全期為H+1.4%,上限為P-3.1%。對比現時最抵的按揭計劃,雖然H+1.23%比H+1.4%優惠,不過當時的封頂息率卻比現時的低0.1%,這個情況又應否轉按呢?答案是轉按仍有好處。雖然兩年前已有部份銀行設有高息存款掛勾戶口,不過如繼續選用H+1.4%的按揭計劃,HIBOR要回落至0.875%以下才不需以封頂息率供款,相信短期內HIBOR回落至一厘以下水平的機會較微。而同樣地,2.1%的現金回贈足以抵銷多年的利息開支。假設黃先生的貸款額尚餘500萬元,年期尚餘20年,假設全期以封頂息率2.375厘供款,轉按後全期利息開支增加了$57,891,不過現金回贈卻達到10.5萬元,即扣除全期利息開支後,仍賺$47,109。

因此,可見轉按的最大誘因是豐厚的現金回贈。而大部份銀行按揭計劃的罰息期為兩年,業主可把握機會,每兩年便可轉按一次。最後,轉按還有一個好處,就是可更改其按揭計劃,例如加按套現、減少貸款額、變更按揭年期、甚至是除名等,令業主更靈活自主進行財務管理。

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