當銀主盤激增 樓市離爆煲不遠

樓市是否轉勢最重要的一個指標,就是銀主盤數量。如果只是保持雙位數,樓市想爆煲都難,但如果銀主盤數量激增,我可以大膽說距離樓市爆煲之期不遠。我相信有很多人不同意,他們認為當市場上的銀主盤被吸納之後,樓價又會回復正常,但今次跟以往不同,銀主盤在購買力減弱的時候增加,數字不但不會減少,而且會愈積愈多,當銀主劈價,樓市就會急速下跌,這個現象似遠實近。

我在2015年初寫細價樓爆煲論的時候,大約有900間財務公司,當中只有600間是活躍的,現在有超過2,200間,新開的全部活躍,即是現在有1,900間財務公司做緊生意。假設每間財務公司產生10個銀主盤,就即是有19,000個銀主盤將陸續登場,樓市很難承受這種壓力,結果是爆煲,今次並不是細價樓爆煲,而是全線爆煲。不少人認為我危言聳聽,市場上絕對不會有19,000個銀主盤,我反問,每一間財務公司會不會有10個三按物業?如果物業去到三按,基本上已經是銀主盤。

在拍賣行有一些銀主盤叫價貼市價,這代表銀主「瀕嘢」,即是債仔欠數太高,要貼近市價售出才可以收回欠款。銀主盤增加令到樓市向下,而樓市向下又會令到更多業主變成負資產者,出現更多銀主盤。如果有足夠購買力,是可以阻止樓價不合理地下跌,但很可惜,市場上的購買力已經被新樓吸乾,有實力的買家又一定會鋤價,如果不是銀主盤,業主或者不會接受買家鋤價。但銀主就不同,即使賣出之後所收到的不能抵消已借出去的款項,銀主都會選擇出售,未能收到的欠款可以日後向原業主收取。其實亦不用解釋太多,只要有大量銀主盤出現,樓市距離爆煲之期不遠矣,不相信都要信,事實勝於雄辯。

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