發展商優惠影響按揭成數

受空置稅出台影響,加上近月樓市回暖,發展商把握機會積極推銷貨尾,首季便錄得約3,090伙貨尾成交,創近10季新高。而第二季本地樓市可望推售的新盤單位,更涉及逾10,000個,加上發展商多以市價推售單位,相信未來一手銷情將繼續保持樂觀。另一方面,有見經濟氣氛好轉,買家再次活躍於股樓市場上。心儀一手單位的買家,除了一般的買賣需知外,其實還有一些值得注意的事項。

近年,發展商為吸引買家入市,通常都會備設一系列的置業優惠,最普遍的便是提供即供優惠,折扣率一般佔樓價的數個百分點。另外還會有現金回贈、免律師費、傢俱禮品送贈、稅項優惠等,可謂包羅萬有。但是,這些優惠有可能會影響你的按揭成數你又知道嗎?

假設買家A先生向發展商購入一個600萬的兩房單位,選擇了180天即供付款方法,獲得6%的折扣優惠,即真正的買入價是564萬。另外發展商更送贈傢俱禮品、現金回贈及免律師費優惠。由於A先生是首置人士,打算經按保公司承造高成數按揭,借足八成。在A先生沒有入息問題的前提下,A先生可借到的是600萬的八成,還是564萬的八成呢?

答案是兩者皆非,正確答案是將所有發展商提供的優惠扣減後再借八成,行內稱為「光豬價」。銀行會將每個樓盤的優惠列出,並評估每項優惠的價值,當客戶提供臨約時,會相應作出扣減。因此,經銀行評估後,其他優惠總值10萬元,A先生最終只能借(600萬x94%-10萬)x8成,即443.2萬,比沒有任何優惠,600萬可借八成即480萬,貸款金額少了36.8萬元。另外亦需留意,印花稅是以合約價計算的,即600萬元,A先生另需繳付18萬元的印花稅。

另外一個例子,假設買家B先生購入1,000萬的單位,而發展商提供的其他優惠總值20萬元,那B先生可借六成還是五成呢?答案是銀行會先看合約價的金額再決定最高的按揭成數,即是1,000萬可借五成,然後再於貸款金額上扣減20萬,最終銀行借出480萬元,而B先生亦須繳付合約價1,000萬元的印花稅。

因此,如不了解銀行批出按揭金額的準則,上車分分鐘或失預算。而每間銀行都有自行的準則計算發展商優惠的價值,所以向不同銀行申請按揭,最終批出的貸款額亦可能有所不同。

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