發展商樓花按揭佔比未成主流

樓市踏入第三季,美國聯儲局今年第二度加息後,本港銀行在資金充裕的情況下按兵不動,未有加息,反而在金管局對實施「內評法」的銀行,要求對新造按揭貸款的風險權重下限,由15%上調至25%後,有銀行在評估實際影響後,將H按按息由H+1.28%,調高至H+1.4%,但在拆息未有大幅抽升的情況下,最新經絡按揭息率指數(MMI)報1.73%,反映按揭利率持續低企。在現時仍然是「供平過租」的環境下,市民的置業意欲依然強勁,樓花按揭的宗數亦顯著造好。根據經絡按揭及土地註冊處的數字,最新六月份的樓花按揭宗數達727宗,按月上升逾五成。

自2009年金管局逐步實施樓控措施,買樓的按揭成數不斷下降,而市場資金充裕的環境下,發展商的樓花按揭貸款應運而生,加上樓花按揭提供高成數按揭,對準業主有一定的吸引力。

參考經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數字,2016年的2月及8月份,使用發展商的樓花按揭佔比曾一度高達21.68%及24.91%,後者是有紀錄以來的高位,但在隨後的佔比便顯著回落,在該年的10月,更跌至4.3%的低位。及至今年的3月,發展商樓花按揭佔比達19.16%,逼近兩成,但未有繼續上升的趨勢,最新今年6月份佔比錄得12.38%。

今年下半年陸續有新盤推出,樓市暫時未見有利淡因素,最新6月份的現樓按揭宗數,打破連續五年不足一萬宗的紀錄,錄得過萬宗的水平,預料7月的現樓按揭宗數會延續7月的利好勢頭,維持萬宗的水平,筆者更看好樓花按揭的宗數。

在樓價穩步上升及金管局調低按揭成數的環境下,使用發展商的高成數按揭的買家,需考慮自己的供款能力,借貸金額直接影響每月的供款額,同時要考慮會否因高成數按揭而繳付小額首期,每月的供款額會否令自己的「供款負擔水平」超越金管局規定的壓力測試水平上限。另外,要有充足的現金流,預備按揭貸款批核時遇若到借貸成數不足,或需要多付首期。

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