私樓供應將見頂回落 「土地共享」有望帶來曙光

本欄上回談及公營房屋供應將面臨「斷崖」之困,落成量將出現「斷崖式」下跌。至於私樓方面,落成量雖不是呈「斷崖式」下跌,但卻有見頂回落之勢。

據立法會文件資料顯示,19至23年未來五年私人住宅落成量預測合共約有9.4萬伙,當中19年及20年預測落成量企穩逾2萬伙水平,分別有2.04萬伙及2.02萬伙;然而其後3年(即21至23年)預測落成量合共5.36萬伙,即該三年平均每年跌至不足1.8萬伙落成,高位回落。

此外,長遠房屋策略督導委員會於去年底將公私營房屋比例由六比四改為七比三,未來十年(即 2019/20 至 2028/29 年度)私人住宅供應目標平均每年約 1.35 萬伙,較原先平均每年目標約 1.8 萬伙跌約 2 成半,預期未來私樓供應趨緊絀。

由於私人住宅供應目標下調,賣地計劃的潛在私人土地供應相應減少亦無可厚非。觀乎19/20財年,潛在土地供應大幅減少至約1.55萬伙,較18/19財年約2.55萬伙銳減近4成。若與過去8個財政年度平均每年約2.94萬伙相比,更少近5成。

根據過往紀錄,發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應往往有一定差距,過去8個財政年度發展商實際吸納土地供應可建單位數目平均每年約1.94萬伙,佔潛在土地供應平均每年約2.94萬伙約66%。假如以7成比率推算,即19/20財年潛在土地供應約1.55萬伙中,最終可吸納土地供應可建單位數目將不足1.1萬伙,除非期間有大型地皮成功補地價,為市場提供額外供應,紓緩供應緊絀的情況。

鑑於未來私樓供應驟減,變相發展商未來吸納土地儲備相對困難,料推盤將按部就班,同時亦需另覓其他途徑增加土地儲備,做到未雨綢繆。日前政府表示,將於短期內推出「土地共享計劃」,希望藉此增加房屋供應。「土地共享計劃」有望為中長期土地供應帶來曙光,不過仍要視乎計劃的具體細節、對發展商的吸引力等。當然長遠而言,則以填海來增加土地供應,讓樓市能夠長遠健康發展。

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