租務需求強勁 揭開動力面紗

本港住宅租務需求強勁,是次本欄將為大家揭開租盤需求殷切之面紗。

首先,DSD辣招的實施,窒礙「換樓鏈」;然而,「升級」居住環境需求依然殷切,變相刺激租務市場。受DSD辣招影響下,有部分業主為換取較大的居住空間,選擇將自住「細」單位出租,然後再租住「大」單位居住,因而增加租務需求。而事實上,租樓家庭數目顯著增加,而自置物業家庭數目卻下跌,估計或多或少受此影響。

根據政府統計處資料顯示, 2011年租樓的家庭數目*約103.9萬,到2016年已攀升至約117.3萬,五年間增加逾13萬。相反,自置居所家庭數目則由2011年約123.4萬,跌至2016年約121.7萬,五年間少逾1.6萬。

除了上述因素外,外地人對本港租盤需求亦持續增加。先以來港讀書的內地生為例,根據大學教育資助委員會資料,18/19學年單以8間大學的資助院校課程(研究院研究課程、研究院修課課程、學士學位課程、副學士課程)的就讀內地學生已有逾1.2萬名,與廿年前98/99學年近1千名相比,增加逾11倍。內地生數目持續上升,利好本港租務市場。

此外,不同的入境計劃亦是推升本港租務需求的另一動力。根據立法會文件,在未包括單程證之下,透過「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」及「非本地畢業生留港/回港就業安排」獲批來港工作的人士,再加上「資本投資者入境計劃」一併合計,去年人數高逾6.7萬人,為本港住屋帶來剛性需求。

上述各項因素,均為本港租務市場帶來支持。不過值得一提的是,暑假向來為傳統租務旺季,但近年傳統租務旺季已於第二季開始展開,成交暢旺延續至第三季。據美聯物業促成的住宅租務個案資料顯示,每年第二季及第三季租務旺季,租務個案較前兩季均大幅上升,過去5年升幅由近2成半至4成不等,相信今年第三季租務同樣暢旺。

受惠剛性需求的帶動,租金持續上升。據美聯「租金走勢圖」資料顯示,上半年實用面積計算的平均呎租已累升約3.1%,預期在住屋需求保持強勁下,料可為租金帶來支持。

*不包括合租/二房東/三房東及其他(免交租金、由僱主提供)的家庭數目

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