租賃市場注意事項-業主篇

根據差估署最新公布數據顯示,樓價指數已連續下跌兩個月,九月份住宅樓價指數最新報388.8點,按月跌1.4%,累計跌幅為1.5%。相反,租金指數錄得按月升0.6%,最新報197.8點,連升8個月,累積升幅達到5.5%,創出歷史新高。

租金指數仍然向上的原因,可以歸納於兩個因素。第一,近日樓市出現下調,令部份有意入市的買家暫時擱置買樓計劃,普遍買家憧憬在樓價下行的情況下,越遲買樓價越平,對後市抱觀望態度,因此由買轉租的人增多。第二,租金普遍會較樓價滯後,當業主於一段時間內仍未沽出手上單位,才會考慮將單位出租或減價出售,屆時租盤才會增多,租金或會因租盤供應增加而放緩。

筆者預料,短期內租賃市場仍然活躍,以下首先是幾項在租賃市場中的業主需知,下回再闡釋租客應注意事項,以免任何一方在過程中蒙受損失。

  • 按保業主只能自住不可出租
    根據按揭保險公司的規定,凡申請按揭保險計劃的所有抵押人,必須為固定受薪人士、收入來自香港人士、並於申請時未持有任何香港住宅物業的借款人或擔保人身份、最高供款比率為45%。還要注意的是,有申請揭保險計劃的業主,只限自住用途。因此若打算將物業出租,必須先剔除按揭保險人的身份,即1,000萬以下物業最多只可承造六成按揭,1,000萬或以上最高按揭成數為五成。
  • 出租單位前應先取得承按人同意
    即使沒有申請按揭保險計劃,如將單位由自住改為出租,應先知悉銀行,並取得銀行的同意。由於自住單位最多按揭成數為六成,但出租單位按揭成數須下降一成,而大多數住宅物業之按揭契都列明業主在出租前,必須簽署銀行的「出租同意書」。其實,「出租同意書」亦可保障業主,避免業主在與租客爭執時,被揭發其違規行為而造成不必要的麻煩及損失。
  • 小心「職業租客」
    業主最擔心,就是遇到不交租的租霸。如遇到急租及公司客便要小心,此類租客有可能不介意偏高的租金,匆忙決定租樓,然後繳交按金上期後就開始「白住」,有些公司客更是以空殼公司與業主簽約,業主難以向此類租客追討金錢損失。筆者建議業主盡量避免不經代理搵樓的租客,簽定租約及要求租客提供身份證、工作及入息證明等。

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