美息升 買家入市趨審慎

美國再加息四分一厘,雖然加幅屬預期,但市場普遍預計加息潮將掩至,不過香港銀行未有即時跟加,二手市場業主亦未見太大反應,因加息的消息早已被消化,故叫價仍保持強硬,未見有軟化跡象,相反,買家入市情緒則有冷卻情況,市場開始出現觀望情緒,部分買家出價未如早前般進取。

巿場聚焦香港加息進程。縱然本港息率走勢與美息走勢息息相關,但香港息率仍取決巿場資金流向,除今次加息以外,聯儲局自2015年至今共加息3次,本地銀行皆未有明顯跟隨上調息率,目前按揭息率約為銀行同業拆息(H)+1.4厘,港元拆息仍然維持低企,反映本港流動性仍然充裕,銀行體系結餘近2,600億港元,銀行「水浸」下,本港銀行業暫無逼切加息壓力,預料除非資金大量流走,如04至06年,當時美國踏入加息周期,而當年本港銀行結餘處於偏低水平,本港銀行方跟隨美國加息。

而今次美國議息的另一個焦點為預告今年將開始縮減資產負債表規模,無疑縮表會減低市場資金流動,從而有加息壓力,但實際縮表的速度及規模仍要視乎美國政府刺激經濟的成效及速度。

縱然長遠息口仍是向上,但現時美國加息循序漸進,預期加息或多或少對住宅市場帶來心理影響,短期交投料受壓,相信預期一二手住宅成交量將由5月份估計約6,000宗,回落至6月估計不足5,000宗,跌近2成,然而,下跌的主要原因除美國加息外,早前金管局推出的新辣招亦影響部份需求,令二手住宅買賣放慢,與此同時,早前兩大新盤登場後,市場暫時尚未有大型全新項目接力,亦導致一手銷售減少。

至於未來樓價走勢會否逆轉,在未有發生重大的負面事件下,仍然取決於經濟、就業、息率走勢及供應等情況!而息率走勢方面,若然美息上升幅度及速度加快,本港實際利率將由負變正,若情況持續一段時間之下,投資者需求將會減少,屆時或阻礙樓價升勢。

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