落錯車的人令到樓價上升

上星期,花旗出了一份落錯車報告,指出在過去十年,有20萬人落錯車,如果不了解香港地產市場,真的是會嚇死,如果了解就會知道,落錯車的人大幅低於20萬,我相信連一半都沒有。但有一個奇怪現象,就是落錯車的人令到香港樓價上升。

花旗報告指出,在過去十年,有61萬業主出售他們的物業,有36萬個業主並没有回購,當中16萬仍然持有物業,他們只是套現,不算落錯車,剩下的20萬個業主真的是落錯車,老實說,我不知道花旗動用了幾多人力物力去寫這份報告,但報告的結論20萬個業主落錯車是錯誤的演繹,他們的確是賣走了物業之後並没有買回,但他們並不是落錯車。

我估計,在過去十年,每年最少有5,000個業主離開人世,已經上了天堂,又怎可能買樓?很多人都話香港不值得留戀,倘若每年有3,000個業主移民離開,他們當然不會再買樓。樓市在過去十年,大多數時間都持續向上,但仍然出現不少銀主盤,我不敢太悲觀,每年2,000個單位總是有的,我相信那些銀主盤業主是沒有能力買樓,他們是被迫落車,就以上述三項計算,落錯車的人大幅減少一半。這還不止,有年老業主賣樓分身家,他們當然不會以自己名義再買樓。另外,有一些業主在賣樓之後表面上沒有再買樓,但他們可以用公司轉讓形式買樓,又怎算落錯車,撰寫報告的人可能疏急了些少,或者是不了解樓市。

香港有不少業主的確是落錯車,時間集中在政府推出SSD的前後,當時曾特首話如果政府出招,樓價必定下跌兩三成,不少業主十分相信曾特首能力,所以他們先將自住單位賣走,希望樓價下跌兩三成之後再買回,結果當然是事與願違。但當時他們充滿信心,在樓價下跌之前先租樓自住,由於他們剛賣了樓,大多數都會持有一筆數目不少現金,是極優質租客,其他業主非常樂意租樓給他們,亦令到不少人有信心買樓收租,做成樓價節節向上。我相信未必太多人了解到這個事實,如果花旗的報告題目是落錯車的人令到樓價上升,行內人睇到就知道是一份有料到報告。

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