買賣唐樓的按揭注意事項

上回談到樓價高企,上車客在選擇越來越少的情況下,開始考慮一些入場門檻相對較低的物業種類,如村屋。今次為大家拆解唐樓的種種按揭疑難。

唐樓為香港開埠初期的產物,當時港英政府將華人和洋人生活的地方分開,華人住唐樓,洋人住洋樓。早期唐樓普遍有三至四層,多數一梯兩伙,並沒太多間隔,可隨意更改室內空間,而且樓底較高,因此縱使沒有升降機,亦有吸引買家之處。

然而,唐樓通常面對兩大問題,第一:估價。由於唐樓成交較私樓疏落,銀行缺乏參考指標,加上大部分唐樓地處舊區,且樓齡較高,質素亦參差,銀行對於此類物業之按揭申請較為謹慎,故較易遇上估價不足情況。物業估價除了要視乎屋苑成交個案,還包括很多因素,如單位層數、坐向、面積、景觀、內櫳質素、附近環境、配套、發展、物業樓齡、有否大維修等影響。如遇上估價不足的問題,建議業主可尋找多幾間銀行或按揭轉介機構進行估價,有些銀行比較擅長或積極評估某類型物業的價值,估價可能較「貼市」,否則業主需預備更多的資金作首期。

第二:按揭年期。除了估價問題,亦需要考慮按揭年期的長短,一般而言,銀行會以「70減」樓齡或人齡計算,有些銀行甚至以「80減」來計算按揭還款期,取其低者。例如樓齡50年,買家30歲,銀行亦只會批出70減50,等於20年的還款期。如人齡較大,買家可選擇尋找親友作為擔保人,某些銀行會以較年輕的一位計算按揭年期。

其實只要唐樓質素良好,例如樓齡較新、地理位置佳,按揭利率基本上與其他私樓睇齊,即可選擇承造P按、H按或定息按揭計劃,現金回贈及罰息期亦與私樓無異。

值得一提的是,唐樓亦是「劏房」的集中營,銀行或因此對唐樓的批核較為嚴格,或會要求驗樓,如發現是劏房,只會批出P按,甚至拒批按揭。另外,唐樓亦可能潛在僭建問題,如沒有屋宇署頒發的建築物頒令,銀行或只需申請人填寫承諾書,按揭條件或與普通按揭一樣;相反,如已有頒令,要視乎僭建的嚴重性,銀行即使願意承造按揭,按揭條款亦會折讓,甚至會拒批按揭。

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