超級豪宅供應少 重建增值有價有市

隨著豪宅交投暢旺,超級豪宅賣一間少一間,當中山頂新供應尤其匱乏,發展商不時將旗下舊有物業拆卸,重建為新型超級豪宅,以迎合市場需求。近日有報導指,山頂種植道有1項目以逾21億元進行內部轉讓,據悉正重建為6幢洋房。

重建增值後的優質地段舊有項目,向來有價有市。以山頂道77至79號為例,資料顯示,舊物業原為1幢數層高的住宅大廈,其後被發展商重建為8幢洋房,今年推出後反應非常熱烈,旋即售出5幢洋房,實用面積約6,000平方呎至逾7,500平方呎,成交價約5.5億元至逾6.7億元,涉及總金額近30億元,成交呎價逾8萬元至約9.2萬元。超級豪宅普遍動輒以逾億元計,故買家多數非富則貴,實力雄厚,他們特別鍾情位於矜罕地段,亦傾向購入面積巨大的新穎豪宅,因其供應罕如鳳毛麟角,可能「有錢都未必買得到」,故市場一旦有供應,便極力追捧。

觀乎過去十多年私人住宅單位總存量分佈,根據差餉物業估價署資料顯示,截至 2019 年底,在不包括村屋之下,整體私人住宅單位總存量有逾120萬個,數字較15年前、即2004年約103萬個大增約17萬個,增幅逾16%;當中新界區增加約3成最顯著,這不難理解,因為近年土地供應集中於新界地區;反觀,港島區過去十多年僅增加約5%(見圖一),主要因區內土地供應欠奉,以拆舊建新為主,故增幅相對緩慢。

至於超級豪宅供應方面,過去十多年增長同樣緩慢。據資料顯示,2019年底實用面積逾3,013平方呎的極大型單位總存量則不足3,600個,較2004年約2,500個僅增加約1,100個,平均每年僅增加約70餘個;若數字佔整體私人住宅總存量計算,2019年比率僅約0.3%,與2004年約0.24%相若(見圖二),可見極大型單位供應彌足珍貴。

本欄尤其看好超級豪宅前景,因其供應少之又少,而且這類物業受到經濟環境的影響相對較少,買家多屬財力雄厚之人。隨著年輕新富豪的誕生,以及「新香港人」置業首要追求的是「豪」,即是豪宅,而且「愈豪愈追捧」,相信超級豪宅將持續成為新興富豪階級的入市選擇。此外,若兩地恢復通關,北水重臨,對超級豪宅需求將更為殷切,故前景看高一線。

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