樓價與成交量息息相關,在辣招未出台時,樓價大升往往需要高成交量支持;不過隨著辣招出台,情況已有明顯轉變,低成交量也可以促使樓價大升。
若以過去十年為例,綜合土地註冊處資料顯示,09年上半年二手成交量錄約5.1萬宗,平均每月錄近8,600宗;期間「美聯樓價指數」升約17%;10年上半年二手成交量錄近6.1萬宗,平均每月約有1萬宗,期間樓價升約1成。
然而隨著3D辣招推出,樓價與成交量關係亦逐漸改變,演變為低成交量可以令樓價大升。以14年下半年為例,二手成交量錄近2.8萬宗,平均每月約有4,600宗,較10年上半年平均每月約1萬宗銳減近5成半,但期間樓價卻升逾1成,可見低成交量已可推動樓價明顯向上。
同樣地,低成交量亦能夠令樓價急速下滑。以18年下半年為例,二手成交量錄約1.4萬宗,平均每月不足2,400宗,期間樓價下跌逾7%。
雖然18年下半年樓價出現下跌的情況,但踏入19年,樓市氣氛好轉,樓價亦由低位反彈。根據「美聯樓價指數」顯示,19年至今樓價已上升逾2.8%。不過,交投方面,今年首兩個月二手成交量(以2、3月註冊量反映)合共僅約6,600宗,即平均每月約有3,300宗,反映二手交投仍處於低水平。
總括而言,多項辣招令二手成交量萎縮,成交量少,樓價波動性大,以致近年樓價大升大跌情況持續出現,此乃近年樓價與成交量關係之演變。