金管局三招遏抑樓市 無阻一手新盤熱賣

金管局上周五公布三項措施壓抑樓市,首項關於提高銀行新造按揭貸款風險的下限至25%,加強銀行的抵抗風險能力,但同時亦會令銀行的借貸成本因而增加,銀行其他貸款生意亦會相應減少。銀行在平衡利潤回報下,不排除有上調按息壓力。現時H按息低至H+1.28%,相較去年初的H+1.7%,已經有相當大的跌幅,估計銀行難以再大幅度下調按息,但以銀行體系約2595億元的結餘來看,銀行之間的借貸成本仍然低,未有即時加按息壓力,估計各大銀行仍然在審慎評估新措施帶來的實際影響,對是否上調按息仍持觀望態度。

至於另一項新措施,要求銀行下調收入非來自本港買家的供款及入息比率一成。針對內地買家,但內地買家實力雄厚,料對其影響甚微,經絡按揭轉介研究部數據顯示,今年內地客戶的佔比持續錄得單位數,首季三個月的佔比分別為8.8%、6.4%及7.5%,內地客無懼港府實施雙倍印花稅及「一約多伙」徵收15%「辣稅」,繳付辣稅的內地買家比比皆是,預計受影響的規模有限。

另一項措施是將第二個物業按揭的按揭成數調低一成,對二手市場有即時心理影響,剛過去的週末,二十大屋苑的成交量較新措施公佈前,有明顯的跌幅。各大發展商無懼金管局兩周內連環「出招」,繼續推出新盤,新樓盤已經搶走二手盤購買力,再加上新措施的效應下,對二手市場影響相對明顯。調低第二個物業按揭成數對實力雄厚投資客影響有限,但對想承造高成數的投資客,新盤明顯較二手盤吸引。

發展商普遍可為買家提供高達八成按揭,首一至兩年利率一般約兩至三厘,其後利率提升至P(最優惠利率),還款期二十五至三十年,無設罰息期,相較銀碼超過六百萬的二手樓(超過按揭保險的樓價上限),買家想承造高成數按揭,惟有向財務公司承造一按,利率普遍達5%,設兩年罰息期。發展商轄下的財務機構向買家提供高成數按揭及稅務優惠,不受制於金管局的指引,從買家角度來看較吸引,加上二手盤業主惜貨、定價進取,預料市場焦點將側重於一手新盤。

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