首季樓市回顧

回顧今年首季樓市表現,因貿易戰緩和,一、二手「額量齊升」,二手樓價亦觸底反彈。今年首季一手銷售量「V」彈,創近10季新高。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料,今年首季新盤售出逾5,500伙,涉及金額逾580億元,按季分別升約7成及約2成,按年則分別升約44%及近8%。

二手市場亦重拾活力,低位反彈。綜合土地註冊處數據,估計今年首季二手住宅成交量(以今年2月至估計4月註冊量反映)約1.1萬宗水平,較去年第四季(以去年11月至今年1月註冊量反映)近6,600宗大幅反彈近7成,金額料達870億元,按季亦大幅回升逾8成。

值得留意,2019年樓市出現三大新發展,首先是長策會將公私營房屋比例由原來的6:4改為7:3。雖然公營房屋供應目標調高,不排除有部份準買家轉投公營市場。不過現時置業需求龐大,單以去年新居屋收到逾27萬份申請,超額認購約60倍已可見一斑。在「僧多粥少」下,未能成功抽中的部份準買家或會轉投私人市場。由此可見,在土地供應不足下,即使調高公營比例,也屬「治標不治本」。反觀,最新十年私營房屋供應目標調低至平均每年13,500伙,減少25%的同時,較過去十年平均每年一手交投14,600宗更少,凸顯供不應求的情況,兩頭不到岸。

其次是賣地潛在供應減少,發展商吸納土儲亦將減少。觀乎過去8個財政年度的潛在土地供應估計可建單位數目,平均每年約2.94萬伙,但發展商過去8年實際吸納土地供應數目可建單位僅約1.94萬伙,平均比率只有66%。而新財年潛在土地供應只有約1.55萬伙,假如以7成比率計算,新財年最終可吸納土地供應可建單位數目將少於1.1萬伙,按財政年度減少約25%。除非有大宗補地價個案出現,否則發展商吸納土地儲備量勢減,而已從高位回落的未來3至4年一手供應量亦只會易跌難升。

第三項新發展是加息機會大減,去年首季美國聯儲局預期2019年或加息3次,然而近月市場對今年加息的態度出現大逆轉,認為息口短期見頂,香港於美國加息周期內亦只曾象徵式加息八分一厘,估計今年再加息機會不大,不加息將對樓市形成支持。

總括而言,隨著今年樓市出現三大新發展,料對樓市帶來正面作用,不過仍要視乎宏觀經濟因素。現時貿易戰的餘波未了,環球經濟數據均有下滑跡象,而且市場對外圍經濟波動極為敏感,中期或拖累香港經濟及樓市發展,是下半年樓市的不穩定因素。

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