香港樓價高企 膺最難負擔城市有其原因

近日有調查報告指出,港人要「不吃不喝」20.8年才可以買樓,連續10年蟬聯全球樓價最難負擔城市之首。報告亦指出當樓價對入息比率高達5.1倍或以上時,即屬於最高的「極難負擔水平」(Severely Unaffordable)級別。然而,自該報告於2010年開始覆蓋香港以來,香港一直是最難負擔的城市之首,2010年此比率已達11.4倍。

香港樓價高是不爭的事實,樓價與收入脫節,收入升幅追不上樓價升幅早已出現。以過去10年為例,根據「美聯樓價指數」,2019年12月為165點,較2009年12月69.29點上升約1.38倍。而2019年第3季居於私人物業的家庭住戶每月入息中位數為3.95萬元,較2009年第3季的2.45萬元僅上升約6成,樓價升幅遠遠拋離收入升幅。

樓價升幅高於收入,物業成交理應下跌,但以過去10年為例,一手私樓註冊量錄得逾15萬宗,二手住宅市場亦錄得逾57萬宗註冊,合共錄得逾72萬宗註冊,因此供樓負擔比率高低,與買樓人數多寡無直接關係。

筆者認為樓價與收入固然有一定的關係,但另一個更重要的指標就是港人存款近年不斷上升,特別是近10年買樓自用及長線投資的人多,短線炒賣的人少,反映買家購買力強,這亦可從近年平均按揭成數不足5成看到。加上香港屬國際大都會,地理位置得天獨厚,不少人喜愛於香港擇居。

總括而言,香港的樓市仍然受制於供應不足,住屋需求大,供求失衡情況料將持續,即使樓市出現短期的波動,相信樓價將難大跌。

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