高收入住戶數目激增 潛在購買力待爆發

中美貿易戰時而降溫,時而升溫,為近期樓市帶來短期隱憂;然而,香港住宅市場高價成交近期仍持續出現,而日前香港仔新盤次輪加推單位亦極速沽清。與此同時,新一期居屋於昨日(4 月 11 日)截至申請,據消息指截至昨午五時,房委會共收到超過 14.47 萬份申請表,暫超額約 32 倍,打破 2014 年復售居屋以來的紀錄;同期新一輪「白居二」亦收到約 3.58 萬份申請表,超額約 13 倍。

另一方面,近年香港經濟向好,當中高收入一群於過去 5 年顯著增加。據政府統計處資料顯示,去年第四季月入 8 萬元或以上的家庭住戶數目約 26.8 萬戶,較5 年前約 15.5 萬戶急增逾 11 萬戶,平均每年新增逾 2.2 萬戶,5 年間升幅高逾 70%,
相當驚人,同期全港家庭住戶數目僅錄約 6%升幅。此外,過去 5 年間上述高收入家庭住戶數目佔全港家庭住戶數目比率更由約 6.5%升至約 10.6%。

過去,DSD 令用家「升級換樓」感困難,換樓客入市意欲降低,換樓客源變相被鎖死;隨著換樓退稅期由半年延長至一年,換樓人士得以「鬆綁」,提升入市信心,從而激活換樓鏈,事實上,近 3 個月二手中價物業交投顯著上升。預期隨著換樓退稅期的放寬,上述部分高收入家庭住戶的換樓需求可望逐漸釋放出來。此外,「新香港人」、「靠父幹」等置業需求亦持續為樓市帶來支持。

至於供應方面,雖然首季一手推盤量少,但銷售量卻按季增加。除了全新新盤銷情向好外,貨尾去貨亦理想,反映市場購買力充足。值得留意的是,發展商開價進取,新盤溢價於今年首季更達到 18.7%的高位,刷出近 19 個季度新高紀錄。

展望次季,預計有望推出應市的全新新盤單位總數將逾 8,700 伙,當中以將軍澳、大埔及屯門為三大供應重鎮,分別料有超過 2,300 伙、1,900 伙及 1,800 伙潛在供應。隨著一手供應增加,屆時同期新盤競爭激烈下,料次季新盤溢價將未及首季顯著。

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