點解持有優質物業的外資不多

老友問為何香港的甲廈、豪宅,由外國資金持有的不多,是否不睇好香港房地產?我說絕對不是,只不過是香港有運。在2003年,香港的房屋價格比高峰時下跌大約七成,銀行亦有不少銀主貨,理論上作為一個物業投資者應該趁低吸納,但是可惜不少香港業主或者投資省早已淪為負資產者,能夠守住自己擁有的物業已經是成功,面對優質靚盤亦有心無力。外國資金可以擇肥而噬,不少優質商廈以及豪宅都落入外國資金手中。

老友不明白,外國基金與私人持有有什麼分別。老實說,分別的確很大,外國基金在2003年用低價入市,但基金持有物業多數設有一個期限或者升幅,長則十年八載,短則三年,或者到達一個大家都同意升幅。基金是會將物業出售,基金經理除了每年收取手續費之外,更加可以分紅,所以,他們是很積極出售有可觀盈利的物業。在2003年所買的物業,亦不用等太久就達到基金的要求,在2006年已經有不少優質物業升幅超過一倍,此時不買更待何時?我們亦買入不少由基金擁有的物業,今日當然說我們眼光獨到,但當時被人「笑到面黃」,說我們高價和基金接火棒。

由於香港物業價格在這十幾年一直處於上升軌跡,外資離開之後就很難重臨香港。但是當外資準備重臨香港時,就會出現一個很奇怪現象,就是所有測量師行不約而同都會預測樓市下跌,希望有一些香港業主會減價出售他們的物業,令外資可以趁低吸納。所以,當測量師行一致預測樓市會下跌的時候,反而是一個有利樓市的訊號。

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