100歲都可以做按揭?

早前某熱賣新盤開售,有婆婆以98歲之齡購入約1,500萬元的三房單位,成為全城熱哄哄的新聞,筆者亦收到不少有關高齡人士承造按揭問題的查詢,相信很多人都不清楚,究竟以婆婆的資格能否承造按揭?老人家打算置業有什麼地方需要注意?

自政府2016年11月更改從價印花稅(AVD)稅率的規定,除了首次置業的香港居民外,其他人須繳付樓價之15%的從價印花稅,繳付金額可能差距甚大,因此首次置業的名額變得彌足珍貴,「借人頭」置業的趨勢營運而生。以此婆婆的入市個案為例,假設1,500萬元的物業,如非首置客須繳付15%的從價印花稅,即225萬元的稅款。但若然以首置客的身份入市,稅率只須3.75%,實際稅款為56.25萬元,大大節省75%、近170萬的稅款!

但高齡人士若要申請按揭就要注意,因限制較多,銀行一般會以75年或80年減去人齡或樓齡計算可承造按揭的年期,並以較低者為最終批核結果。試舉例,一位按揭申請者為60歲,而物業樓齡為50年,銀行使用「80減」作為最長的按揭年期,即銀行不會以樓齡批出「80減50年」即30年按揭年期,而是會以「80減60歲」計算,即最終只批出20年的貸款年期。以上述婆婆的例子,雖然有個別銀行以「85減」計算,但若婆婆以單人名義作出申請,能夠承造按揭的機會亦十分渺茫。

若婆婆不打算全數支付,其實還有方法可以申辦按揭。有個別銀行承認,長者只要聯同借貸人一同向銀行申請按揭,並由借貸人負責該單位日後供款,仍有機會成功獲批。簡單來說,即有兒女或親屬擔當按揭申請人,長者只是業主身份,在此情況下,銀行將衡量借貸人的財力來決定批出貸款與否,即要經過銀行壓力測試等程序,與一般按揭分別不大。

根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,60歲或以上的銀髮人士,置業比例有上升的趨勢。今年第三季60歲或以上的銀髮業主,申請按揭的比例升至3%,即每100人就有3位年齡超過或等於60歲,屬有統計以來,4年按季新高。順帶一提,如長者選擇建築期付款,就要考慮上會時的健康問題,最好簽立平安紙安排物業日後去向。而若婆婆日後想轉名,可以「近親轉讓」形式,把物業轉讓予近親,此方法除可豁免額外印花稅外,而且可重置「首置客」身份,不限時可重複操作。

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