中資發展商續以高價取地 一手樓價難大跌

據市場消息指,中國恒大通過「買殼」形式向恆基地產收購新界屯門第56區管翠路住宅地皮,造價約66億元,以可建樓面面積約78.5萬方呎計,平均樓面地價將逾8,400元。相比恆地原於2015年6月以36.3億元在政府公開招標中投得此地,2年半內地價已升約82%。而是次交易更標誌著中國恒大這家內地房企龍頭,首度進軍本港住宅市場,為打響頭炮不惜高價取得「心水」項目。預期在中資發展商持續來港投資的大形勢下,高價取地或成樓市新常態。

內地發展商以進取姿態來港投地的原因主要有二個,首先是配合國家的「走出去」發展戰略,加強在非大陸本土投資優質項目,而本港發展成熟的地產行業正好成為一個合適的投資平台。加上內地的樓市調控措施不斷推行,亦吸引內地發展商加強和內地有良好聯繫,及較熟識的香港市場上投資,從而作出適度的業務分佈調整。

事實上,綜合政府地皮、鐵路項目及市建局項目,以估計地皮可建樓面面積計算,2017/18財年(截止1月24日)內地發展商來港投地佔比於已達約3成。於2015 至 2018 連續 3 個財年間企穩3成或以上的水平,遠高於2011 至 2015 共 4 個財年間佔比均不足 1 成的局面。可見內地發展商已在賣地市場上確立舉足輕重地位。

而住宅官地造價亦在劇烈競爭下節節上升,如龍翔道豪宅地近期以每方呎樓面地價約2.85萬元批出,創九龍住宅樓面地價新高。各發展商亦把握「高地價效應」,多個市區新盤搶在農曆新年前推出,並進行登記入票,綜合市場消息,準買家反應熱烈,當中馬頭角新盤截至本月23日更傳已超額認購約28倍。而馬鞍山焦點新盤的次輪銷售亦順利沽清,並加價加推,一手市場在地價創新高的良好氣氛帶動下,正全力搶攻農曆新年前的黃金檔期。

總結地價對一手樓市的影響,地皮以高價批出自然支持發展商以較進取的定價推盤,加上準買家願意追價入市,各發展商有見及此,亦會在投地時調高出價,形成一個「貴買貴賣」的正向的循環。相信地價在中港資金追捧下將持續高企,為一手樓價提供支持動力。

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