H+0.7%真的比H+1.24%供款便宜?

大家若有留意樓按新聞,相信對「轉按」一詞絕對不會感到陌生,「轉按」即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃,主要是希望可以減少利息開支。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,去年的轉按宗數是繼2010年後的第二高位,達到35,646宗;其轉按金額更高達1,262億元,創出歷史新紀錄。回顧過去,2010年及2017年均為轉按的高峰期,皆因兩年的按揭計劃均十分優惠,締造了轉按的誘因。特別在2010年的時候,普遍拆息按揭計劃的利率只需H+0.7%,相比現時市面上普遍的拆息按揭計劃利率H+1.24%更低。因此有人認為,若當年置業的人士,現時已享有最「抵」的拆息按揭計劃,所以無需轉按。事實上,其實即使轉按後計劃的利率比以往高,但計一計數,其實仍然有可能「有利可圖」,以下分幾點說明之。

(一) 同業拆息高企,封頂位不同
假設有業主於2010年承造按揭,當時按揭計劃的利率為H+0.7%,對比現時的拆息按揭計劃,字面上已有超過半厘的息差。不過,由於近期一個月銀行同業拆息持續高企於1.5%以上的水平,即使使用H+0.7%的拆息按揭計劃,亦已達到封頂位水平。現時大多銀行的封頂位設於2.15%,即如實際按息超過封頂位,亦只需以封頂位息率2.15%供款。不過,以往按揭計劃的封頂位水平或與現時不同,多數設於2.25%或以上。因此,以現時的同業拆息來說,H+0.7%的實際供款或比H+1.24%按揭計劃更高。

(二) 高息存款掛勾計劃
現時大部份銀行提供的按揭計劃,都會附設高息存款掛勾計劃戶口,若業主將手頭上的資金存放於該戶口內,便能得到與按揭利率相同的利息收入,上限多為貸款額的一半。不過,以往此類的存款掛勾戶口並未普及,因此新按揭計劃可最多為業主節省一半的利息開支,成為轉按的一大賣點。

(三) 現金回贈加碼
銀行按揭競爭相當激烈,優惠亦不斷提高。以往銀行的現金回贈大約只有1%,而現時普遍的按揭現金回贈已加碼至1.7%、甚至1.95%。舉例貸款額尚餘300萬,轉按最多可得到現金回贈5.85萬,扣除手續費、律師費等,仍有數萬元的回贈收入,相等於數個月的供款。

(四) 重新審視按揭計劃,套現再投資
業主轉按時,除了可得到新按揭計劃的優惠外,還可重新部署適合自己的按揭計劃,例如減低按揭成數、移除擔保人等,更可套現作其他財務計劃,靈活調配資金再作投資。

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