【估價下跌】對你上車、轉按、供樓有咩影響?

近期交投放緩,部份地區亦有較多減價盤出現。若情況持續,銀行或會下調估價。首當其衝會是採用「呼吸Plan」買新樓的業主,以及長成交期的業主。在估價下跌下,申請轉按或是按揭,或需要準備更多資金。

「呼吸Plan」轉按難

早年發展商為了讓更多能夠買樓,推出高成數按揭,其中一種俗稱「呼吸Plan」,意指買家只要有呼吸,毋須入息證明及壓力測試便可獲批,吸引不少首期不足的買家入市。

「呼吸Plan」對買家最大不利是利息高昂,頭幾年供款利率雖然與市場按揭利率相近,但當「蜜月期」過後,利息隨時高於市場幾倍,因此不少買家都打算儲夠錢在「蜜月期」到期前轉按,以市場按揭利率供樓。

然而,使用高成數按揭的業主,如果想到銀行做按揭準時要補回大額差價。假設業主以700萬,採用「呼吸Plan」買入新樓,當時做了8成按揭,借款是560萬元。如想到銀行轉按,根據金管局的規定,600萬以上至1,000萬物業,銀行最多只可借出物業價值的60%,同樣以700萬元計,6成按揭金額是420萬元,中間相差140萬元,需要由買家自付,才能夠轉按。

當然,如果樓市暢旺,銀行估價上升,是有利高成數業主轉按。以上述例子為例,如果業主不想轉按時另外貼錢,樓價的估值要由700萬升至933萬元,升幅為33%,才可以6成按揭下借到約560萬元。不過,萬一銀行估價不升反跌,買家就苦了,需要準備更多資金上會,或是要捱貴息,以高息供樓。

成交期長或要重新預算

新盤付款可分為建築期或即供,其中即供付款,成交期較短,在業主收樓前已要供款。而建築期即是待樓宇建成,業主收樓後才開始供款,部份樓花銷售至樓宇落成時間相距可能長達18個月。即使銷售時能夠估足價,但經過長時間的成交期,環球及經濟情況不穩定,導致估價下跌,到時可能要準備更多錢上會。

舉例,新樓銷售時售價為700萬元,買家選擇建築期付款,於收樓前買家找銀行造按揭,因當時經濟及樓市不明朗,購買單位銀行估價跌至630萬元。買家由預算可借6成的700X60%=420萬元,變為630X60%=378萬元,中間相差約42萬元。買家需要補足有關差價。

如果預到有關情況,其實買家反而可以找估價更低的銀行,因為只要估價為600萬元或以下,可以找按揭保險做8成按揭,600萬元的8成為480萬元,可以借多點,不用補回差價。

想知咩按揭計劃最啱你歡迎按此向按揭專家諮詢!

相關文章 :

【買樓基本功】20個關鍵按揭術語解說 買樓承造按揭學問多,單是一大堆術語,已足以令各位置業初哥頭昏腦脹,今次一次過為大家拆解20個常用按揭術語。...
【減息時代】「H按」「P按」哪個著數?一文教您慳息攻略... 美國聯署局減息半厘後,市場還預期美國年內有機會減息3次,意味未來還有2次減息之可能,假設每0.25厘,即現時息率會再低半厘,香港銀行同業拆息...
【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀?... 如果符合申請資格,買家可以選擇按揭保險新例(俗稱「林鄭Plan」)或發展商的「呼吸Plan」,「林鄭Plan」是指按揭保險新例,800萬以下...
【買新樓上車】「呼吸Plan」幫到手? 近年不少一手樓業主透過發展商提供的高成數按揭而入市,其中一種俗稱「呼吸plan」,意指買家只要有呼吸,毋須入息證明及壓力測試就審批。...
【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略 對於缺乏首期的上車客,一手物業吸引之處是其靈活的付款方式,部份更提供「呼吸Plan」,讓買家只需支付少部份首期,免壓測上車。不過,呼吸Pla...
分享: