【居屋陷阱】二手居屋按揭防地雷

雖然新居屋與二手居屋都有政府擔保,但是買入二手居屋需要特別留意居屋的樓齡,若居屋餘下的擔保期不多,首期會大大提高,買家隨時要撻訂

留意二手居屋所餘擔保期

由於居屋有30年的政府的擔保期,因此新居屋的買家毋須提供入息證明和通過壓力測試,而且白表可借足9成按揭及款期長達25年。而一般大約18年樓齡或以下的居屋,由於距離擔保期完期還有10多年,因此銀行亦會提供與新居屋同樣的按揭條款。

不過,當居屋有一定樓齡,如已經24年,意味擔保期只餘下數年,如果想申請9成按揭,還款期會大幅減少,以讓按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平,導致每月還款額大幅上升。而如果想保持25年還款期,則不能借9成按揭,意味要增加首期。亦有部份銀行可能仍會給予25年及9成按揭,但當過了擔保期,則要補回差價,令到按貸至樓價的6成。

【居屋陷阱】二手居屋按揭防地雷

以500萬元為例,如果樓齡為24年,9成按揭下,要達至6年後未償還本金佔樓價六成或以下的原則,還款期會縮減至15年或以下,變相令每月供款額,由25年還款期的2.1萬元急升至3.1萬元。至於要借足25年,則按揭貸款只能約360萬元或以下,買家要多支付90萬元。

過了擔保期 需入息證明及壓力測試

如果買入了過了30年的擔保期的居屋,向銀行申請按揭時,則要提供入息證明和通過壓力測試,而且最多只能借6成按揭。如果買家入息不足,借款人更不能加擔保人,因此,白居二的人士,必須要計好數才好決定買入過了擔保期的居屋,而且要準備好入息證明。

【居屋陷阱】二手居屋按揭防地雷

由於過了擔保期的居屋,較難找到下手買家。因此,當居屋業主想放售過了擔保期的居屋,可考慮補地價,令到居屋變成私樓,非白居二人士亦能買入。而且下手買家可申請按保,以獲得高成數按揭,同時可加入擔保人,以及選擇現時息率較低的H按計劃。另外,居屋業主可在市場淡靜估價低時,申請補地價,滅少補地價的成本。

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