【居屋2019】居屋按揭最全指南 一文掌握按揭成數及按揭計算

抽中居屋當然是一件開心事,但距離成功置業還有重要一步,就是申請按揭。居屋按揭申請與私樓按揭申請要注意的事項有所不同,在申請前按揭前,不妨多了解居屋按揭申請的要求。

按揭成數

抽中居屋又要買得起,當然要了解自己可以借到幾多錢,與購買二手私樓不同,居屋申請人可以做到的按揭成數會較高。綠表申請者購買新居屋最高可借足樓價9成半按揭,白表申請者最高可借足樓價9成。而兩者最高供款年期為25年。

以今次何文田居屋冠德苑為例子,最低售價為325萬元,綠表申請者最多可向銀行借9成半按揭計算,首期只需16.25萬元,白表申請者最多借9成按揭下,首期為32.5萬元。

不過,如果抽到二手居屋,就要留意該二手居屋的政府擔保期剩餘多少年期,銀行一般會有個「對數表」,會列出不同的政府擔保期餘下年期,對應可申請的最高按揭成數。

政府擔保期

與私樓不同,居屋都由政府提供30年的擔保期,即使在擔保期內業主斷供,政府都會「包底」還錢給銀行,所以銀行願意提供較高成數按揭。擔保期會按首次售出日期計算,如果居屋申請人是買入二手居屋,而該二手居屋的首次售出日期是10年前,政府的擔保期就會是30-10=20年。

要留意政府擔保期的長短,會影響到居屋按揭的成數。

豁免壓測

只要在政府擔保期內,白表及綠表資格的申請人均可以免壓力測試(即按揭利率「加3厘」的供款能力測試)上車,申請人只需向銀行申報收入,通過供款入息限制審查,證明按揭供款不超過個人或家庭月入的五成。

不過,最終要不要做壓力測試的決定權仍在銀行身上,如銀行認為申請人未能應付供樓負擔,或會要求做壓力測試

無須申請按保

與私樓不同,買入新居屋時,申請高成數按揭,如9成按揭,並不需要申請按揭保險。

按揭計劃

私樓買賣可選擇「H按」及「P按」的按揭貸款利率。至於居屋申請人,不論是白表或是綠表,申請人只能用上「P按」,及最長的還款期為25年。

供款額隨息率上升

與私樓一樣,居屋按揭申請人,使用了「P按」的供款計劃。現時銀行P主要分為大P (5.375%)及細P (5.125%),如按揭P按中,P為大P,年利率公式為P-3%計算,按揭年利率為5.375%-3%=2.375%。

當P上升時,如銀行加息0.25%,大P會變為5.375%+0.25%=5.625%,年利率會變為5.625%-3%=2.625%。由於年利率增加,按揭申請人每月供款便會提高。

現金回贈

向銀行申請按揭,不論私樓或是居屋按揭,銀行都會為貸款提供現金回贈,而且回贈的比例會與普通私樓睇齊。同時,經部份按揭轉介公司申請按揭,可獲得額外的現金回贈。

轉按與加按

雖然居屋價錢平,又可造高按揭成數,並且按揭貸款的現金回贈比例與私樓睇齊。不過,買入後要轉按或加按時就比較麻煩。在未補地價下,居屋要加按或轉按時,需要經房委會書面同意,根據過往例子顯示,只有戶主在醫療、家庭開支方面,需錢應急,才可獲批準,而參照過往個案,獲批機率亦較低。

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