【工商舖買賣】稅務按揭大拆解

物業投資類型多元化,除了選擇住宅出租工商舖(工廈、商廈及舖位)近年亦不乏投資者吸納。工商舖在稅務方面有甚麼優勢?近年工廈單位經常以「迷你單位」形式出售,入場費低至數十萬,此類物業在買賣及申請按揭方面有甚麼需要注意?

1. 工商舖稅務有何優勝之處?

買入住宅物業需要留意兩種印花稅工商舖印花稅則較為簡單,只需根據第1標準第2部稅率繳交,稅率由1.5%至8.5%不等,越便宜的物業印花稅稅率越低,如果單位的物業價格不足200萬,只需要支付1.5%稅率、即約3萬印花稅;但如果物業價格達2,500萬,印花稅率便高達8.5%。

其次,買入住宅物業的買家如屬於非香港人士,需要額外支付樓價15%的買家印花稅(BSD),但工商舖不受限制。另外,如果要賣出單位,現時住宅物業如果持有不足3年便出售,需要支付額外印花稅(SSD),稅率高達交易金額的15%,而工商舖亦不受限制。如想知道稅率詳情,可參閱稅務局

2. 工商舖按揭有甚麼需要注意?

買入工商舖可留意以下按揭事項:
a. 按揭計劃:工商舖按揭可選擇P按或H按,現時實際按揭息率介乎2.6%至3.25%不等
b. 還款期:最長30年
c. 估價:由於工商舖流通率相對較低,質素頗為參差,故此銀行估價相對比較保守,亦沒有一套既定的標準,主要視乎物業的優質程度
d. 按揭成數:四成

3. 近年不少業主把大型的工廈單位,改裝成多個迷你單位並分拆出售,裝修精美,這些單位買賣及申請按揭是否有難度?

大家買入相關單位前,需要分辨出是屬於「獨立契」、「分契」還是「劏盤」。獨立契是指一個樓宇單位1張契,亦即是只有1個業權,這類承造按揭最簡單;「分契」是指將1個大單位分為小單位出售,而業主需透過律師行辦理,並於土地註冊處登記,將1個業權分拆為幾個業權,如手續辦妥,便可自由買賣,按揭問題不大;「劏盤」指1個單位被分成兩個或以上的獨立單位,但每個單位沒有獨立的業權,加上業主未必會向屋宇署申請,或會牽涉其他僭建的問題,因此銀行一般不接受劏盤的按揭。

所以準買家買入單位前,應做好3大準備功夫,第一是在土地註冊處查詢土地用途及業權狀況,第二,需要查核單位有否符合《建築物條例》的規定,如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況,如有需要,可向相關專業人士查詢。第三,為了順利申請按揭,購入單位先找銀行估價,以免按揭批核大失預算。

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