【按揭保險】六折保費優惠不再?有甚麼拆解方法?

供樓人士最大置業開支除了要支付印花稅,如果有使用按揭保險做高成數按揭,便要額外支付手按保費用,按揭保費屆乎1.15%至5.04%不等,由於市場競爭按保公司一般提供最高六折保費優惠 ,所以能減輕供款人負擔。不過近日市場風險增加,按保公司根據客人供款能力,將保費折扣調整至六成半至七成。在此情況下究竟增加多少供樓開支?又有甚麼方法可以拆解?

按揭保險開支受甚麼因素影響?

按揭保險開支受按揭成數、按揭還款年期、新舊按保制度及是否有按揭在身影響,還款年期越長或按揭成數越高,保費利率便越高,如果屬於舊制,保費會較低,如果屬於新制保費會較高,大家可以參考按證公司的4個保費表。

按保折扣優惠調整後費用增加多少?

過往申請按保,最高獲得六折的折扣,但近日折扣調整至六成半至七成。假設打算買入一個400萬物業,申請九成按揭借貸360萬,還款期為30年,由於屬按揭保險舊制,按保費用為借貸額的4.35%,即為$156,600。原本六折折實後為$93,960,調整至六五折後,保費調整至$101,790,增加$7,830。

按揭保險新例的保費由於較高,影響會較大,800萬物業承造九成按揭,貸款額為720萬,按揭還款期為30年,按保費用會為借貸額的5%,按保開支為36萬(720萬 X 5%),在原本打六折情況下,折實為$216,000。一旦變成六五折,按保費用增加$18,000至$234,000。如果申請人未能符合壓力測試,折扣更調整七折至九折不等 (甚至不獲任何折扣優惠)。 

保費折扣調整有甚麼解決辦法?

打算用按揭保險供樓要更加審慎,需要調配更多資金支付保費。但現時支付保費有多種方法,除了選擇一次性支付,也可以選擇每年支付或加借保費,在每月供樓開支攤分。另外,如果選擇短期內退保,更可以退還保費15%。

保費折扣調整對壓測有甚麼影響?

銀行批核壓力測試,會以原有保費計算,所以折扣多寡不會對壓測構成影響。假設同樣貸款額為720萬,假設利率為2.5%,如果選用一次付清,壓力測試門檻為$68,135,如果選擇向銀行加借,壓力測試門檻為$71,541,不論是六折或六五折也不會有任何改變。

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