【按揭保險】甩保實戰大拆解 教你慳供樓開支!

按揭保險能夠幫助置業人士申請高成數按揭按揭成數高達七成至九成,不過同時要接受一定限制及成本,所以不少業主在供樓兩年後便會退保(俗稱「甩保」)。想知道退保要注意甚麼細節?

1.為甚麼要退保?

節省保費:置業人士如要申請按揭保險,需要支付按保費用,如果選擇一次付清,按保費用由1.15%至5.04%不等,視乎按揭成數及最長還款年期而定。但如果在首年退保,會獲退回40%,次年退回25%,3年內退回15%。因此不少供樓人士希望在財務狀況下退保節省保費。由於通常銀行的按揭計劃會要求有兩年罰息期,因此大部份業主選擇第3年才退保。

把物業出租:當初置業人士申請按揭保險按保公司寫明物業只能自住。按保公司會透過多種方法了解單位是否出租,一旦發現違規便會罰款,因此把物業出租便要放租便要「甩保」。

申請退保,按證公司有甚麼要求?

  1. 單位樓齡為30年以下
  2. 九成按揭或以下
  3. 申請人還款紀錄良好
  4. 物業為自住用途

2. 退保後最高可做幾高按揭成數?

業主把按揭保險退保後,究竟最高能做到幾多按揭成數,視乎把物業作自住還是作出租用途。如果屬於自住物業,最高按揭成數為六成,如果希望把物業放租,最高按揭成數為五成。

3. 退保可以點樣做?

退休可以在原有或其他銀行進行,轉往其他銀行能夠享有現金回贈

4. 退保轉按是否需要支付差額?

究竟物業退保後是否需要支付差額,其實要留意樓價升幅、按揭成數及尚欠本金。假設1個原有600萬的物業,兩年後尚欠本金為$4,000,000,物業升值至700萬,申請六成獲取按揭貸款額420萬,便能足夠償還原有按揭還款。

例子1:假設樓價升幅能抵銷原有按揭尚欠本金

不過如果樓價升幅不似預期,未能抵銷尚欠本金,業主便有機會需要支付差額。以下例子反映兩種情況:

例子2:假設樓價上升未夠抵銷尚欠本金

假設一個800萬的物業本身為九成按揭,兩年多後按揭尚欠本金為700萬,如果業主打算把物業放租,最高按揭成數為五成,物業升值至兩年後的950萬,但因出租物業最高只能借五成按揭,銀行最高借出475萬,業主需要支付差額225萬。

例子3:假設樓價持平

以同樣例子計算,如果樓價持平及打算把物業放租按揭成數為五成,但樓價沒有上升,銀行最高只能借出400萬,業主需要填補差額3百萬(貸款額-尚欠本金)。 

由此可見,究竟業主是否需要準備更多資金,受多方面因素影響,物業的價值及按揭成數變化均會影響最終差額。

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