【按揭保险】甩保实战大拆解 教你悭供楼开支!

按揭保险能够帮助置业人士申请高成数按揭按揭成数高达七成至九成,不过同时要接受一定限制及成本,所以不少业主在供楼两年后便会退保(俗称「甩保」)。想知道退保要注意甚么细节?

1.为甚么要退保?

节省保费:置业人士如要申请按揭保险,需要支付按保费用,如果选择一次付清,按保费用由1.15%至5.04%不等,视乎按揭成数及最长还款年期而定。但如果在首年退保,会获退回40%,次年退回25%,3年内退回15%。因此不少供楼人士希望在财务状况下退保节省保费。由于通常银行的按揭计划会要求有两年罚息期,因此大部份业主选择第3年才退保。

把物业出租:当初置业人士申请按揭保险按保公司写明物业只能自住。按保公司会透过多种方法了解单位是否出租,一旦发现违规便会罚款,因此把物业出租便要放租便要「甩保」。

申请退保,按证公司有甚么要求?

  1. 单位楼龄为30年以下
  2. 九成按揭或以下
  3. 申请人还款纪录良好
  4. 物业为自住用途

2. 退保后最高可做几高按揭成数?

业主把按揭保险退保后,究竟最高能做到几多按揭成数,视乎把物业作自住还是作出租用途。如果属于自住物业,最高按揭成数为六成,如果希望把物业放租,最高按揭成数为五成。

3. 退保可以点样做?

退休可以在原有或其他银行进行,转往其他银行能够享有现金回赠

4. 退保转按是否需要支付差额?

究竟物业退保后是否需要支付差额,其实要留意楼价升幅、按揭成数及尚欠本金。假设1个原有600万的物业,两年后尚欠本金为$4,000,000,物业升值至700万,申请六成获取按揭贷款额420万,便能足够偿还原有按揭还款。

例子1:假设楼价升幅能抵销原有按揭尚欠本金

不过如果楼价升幅不似预期,未能抵销尚欠本金,业主便有机会需要支付差额。以下例子反映两种情况:

例子2:假设楼价上升未够抵销尚欠本金

假设一个800万的物业本身为九成按揭,两年多后按揭尚欠本金为700万,如果业主打算把物业放租,最高按揭成数为五成,物业升值至两年后的950万,但因出租物业最高只能借五成按揭,银行最高借出475万,业主需要支付差额225万。

例子3:假设楼价持平

以同样例子计算,如果楼价持平及打算把物业放租按揭成数为五成,但楼价没有上升,银行最高只能借出400万,业主需要填补差额3百万(贷款额-尚欠本金)。 

由此可见,究竟业主是否需要准备更多资金,受多方面因素影响,物业的价值及按揭成数变化均会影响最终差额。

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