【按揭財技】買樓收租全攻略

傳統藍籌股停止派息,令一眾收息一族大跌眼鏡,要維持穩定的回報,買樓收租是另一種常用途徑。要做個成功的收租達人,買樓前必須做好充份預算,計算收租回報及考慮按揭因素,現時主流有三種計算收租回報計法,可根據實際需要選擇,然後根據按揭要求選擇適合的物業出租。

收租回報率多種計法

收租要計算租金回報有多種方法,最基本方法為每年租金除以樓價,假設樓價為600萬,如果每月收租15,000元,其租金回報率便是3% ($15,000 x 12 / $6,000,000 x 100%)。這種方法最為普遍,以衡量樓價是否過高。然而,單位每年涉及不少開支,最基本為管理費,舊樓管理費一般較低,一般為每平方呎2.5元以下,惟新盤管理費一般較高,每平方呎至少4元以上。管理費貴會蠶食租金回報,以同一例子計算,如果該單位為300呎,單位管理費為每平方呎4元,總共為1,200元,收租回報率即為2.76%($15,000-$1,200 x 12 / $6,000,000 x 100%)。

第三種計算方法是以投資角度考慮,以每年的收入扣減支出,再除以投入成本,如果400萬物業以5成按揭計算,首期為200萬,地產代理佣金為40,000元,印花稅為90,000元,律師費及雜費為10,000元,裝修費為60,000元,總投資額為2,200,000元。租金收入為13,000元,假設管理費為1,000元,每月供款為7,902元,淨收入即為4,080元($13,000-$1,000-$7,920),回報便是2.23% ($4,080 x 12 / $2,200,000 x 100%)。

*以上計算方法只供參考

按揭保險不能出租

初步計算好回報後,下一步要計算自己的借貸能力。大部份收租達人會依靠按揭買入單位出租,但要注意第一層按揭成數能承造五成(如為第二層只能承造四成),供款與入息比率及壓力測試方面也需要下調一成。

由於按揭要求較嚴謹,把物業出租的供款壓力會較大。同樣以400萬物業、五成按揭供款,以實際按息2.5%計算,如果屬於自住單位,供款與入息比率及壓測為15,804元及18,926元,但出租單位則為19,755元及22,712元,分別相差3,951元及3,786元。

另外,置業人士使用按揭保險買樓不能把單位出租,如果一旦被發現,有機會隨時被「call loan」,銀行也有機會削減按揭成數或增加利息。業主若沒有申請按揭保險而希望把單位出租,事前亦需得到銀行同意。出租物業除了幫助業主增加收入,買入第二個單位時租金收入亦可計算在內,增加業主的借貸能力,當然其中亦包含風險。

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