【換樓攻略】「先買後賣」VS「先賣後買」?

換樓涉及多項原因,例如隨著家庭成員增加,需要更大空間,由300平方呎變成500平方呎,或者希望搬往心儀校網的區域,或睇好其他地段的升值潛力。換樓需要快狠準,那麼如何才能換得精明,按揭成數如何做得最盡?

1.懂得斷捨離

住在原有物業已有一段時間,換樓時難免有所不捨,但要記得換樓是為了更好的居住環境,要懂得斷捨離才能踏出第一步。

2.小心SSD

由於潘紹聰本身持有的太子百匯軒在2016年買入,持貨3年(36個月)後才沽出,便成功避開額外印花稅(SSD)。額外印花稅是指:如果在買入物業後6個月內沽出,需要繳交成交價20%的稅率;如果在6至12個月沽出,需要繳交成交價15%的稅率;如果在12至36個月內沽出,要繳交成交價10%的稅率。以3,200萬物業計算,若在6個月內沽出,額外印花稅高達640萬;6至12個月亦高達480萬;12至36個月則為320萬,稅額之高足以再買一層物業。所以換樓之前要查清楚何時買入物業,避免導致換樓開支大增。

3.要考慮「先買後賣」還是「先賣後買」

換樓另一個考慮是應該「先買後賣」還是「先賣後買」,如果決定「先買後賣」,好處是能確保有單位可以居住,但要小心市況下調,原有物業未必有人問津,新買物業的按揭成數要扣減一成。而且根據現時印花稅制度,購買第二個物業時,需繳付較高稅階15%的印花稅,除非能夠在12個月內沽出原有單位,才能符合較低稅階的第二標準稅率條件,向稅局申請發還多繳的印花稅。「先賣後買」雖然有可能需要中途租樓住,但相對「先買後賣」資金較為充裕,按揭成數不會下調之餘,亦毋須擔心高昂印花稅的問題,較為安全。

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