【放寬按揭】新舊按揭比對 換樓個案分析

阿搜:「政府放寛按揭成數,依家800萬樓可以借9成,1000萬樓可以借8成!」

朋友:「但我已經買咗樓,對我有咩幫助?」

阿搜:「起碼你第時生小朋友,想換間大屋都容易啲 !」

過去換樓斷層

以往由於按保計劃只適用於600萬元以下物業,600萬元以上物業是不能做8成按,最多只能做6成按揭。隨著樓價上升,600萬元以下約500呎3房單位愈來愈少,對換樓客而言,如以往是600萬元以下買入物業,到換間600萬元以上的大單位首期成本會大增,出現換樓斷層。

假設買家早年300萬元9成按揭買入一個300呎的單位,現時已升值至480萬元。如以480萬出售,減去餘下供款額,可獲得230萬元的現金,連同儲蓄30萬元,一共有260萬元的現金作為下一層物業的首期。

新舊換樓成本

過往如買家想買入600萬元以上物業,以260萬元首期計算,最多只可向銀行借6成下,買家只能買入650萬元以下的物業。不過,除了首期,在換樓時亦有不少支出,包括印花稅,以首置的稅率計算,650萬元物業的印花稅為23萬元、經紀佣金1%為 6.5萬元、律師費約1萬元,合共30.5萬元。

再加上買入的是二手樓,可能要再預留約10萬為裝修費。即買家要準備多40.5萬元,如買家沒有如此多的現金,可能要買入600萬元以下的物業,承造8成按揭。

不過,作為換樓客當然希望所換單位較舊有物業為大,300呎的業主換樓目標最起碼都要有400呎及2房單位,市面上要找到符合以上條件的物業,最多會是天水圍的嘉湖山莊,以及元朗的尚悅。有關屋苑都與市區有一段距離,對於住慣市區的換樓客而言並不吸引,亦減少其換樓意慾。

千萬物業只需200萬首期

不過,根據新按保計劃,首置人士,即使買入1000萬以下的物業,亦可做8成按揭,即首期只需要200萬元。這裡對首置人士的定義是在香港沒有物業的人士,因此將自住樓賣出後,在港再沒有任何物業的換樓客亦適用。購買1000萬元物業開支約為:

首期=200萬元

印花稅=37.5萬

佣金=10萬元

律師費約1萬元

合共248.5萬元

連同10萬元裝修費,共258.5萬元。因此用以上例子,買家有260萬現金,是足夠支付1000萬元的樓的初期開支。1000萬元的選擇就多很多,例如太古城的500多呎單位,現時最低放售價是900萬尾到1000萬。

供款負擔上升

當然錢借得多,每月供樓的負擔亦會上升,如1000萬樓借8成,供款30年,年利率2.375%,連保費每月供款約3.2萬元,在壓力測試下,每月要求收入約為7.63萬元。如兩夫婦聯名買入,平均每人月入亦要近3.9萬元。而且申請按保對入息要求較普通銀行按揭嚴謹,最好是以固定收入計算。

不過,按證公司亦對符合壓力測試的要求有所放寬,首置買家如未能通過壓力測試,仍可申請高成數按保,但保費因應風險上升而增加。不過,買家收入與每月供樓佔比不可低於50%。按此要求,即使未能滿足壓力測試要求,上述每月3.2萬元供款下,買家收亦不得低於6.4萬元。

如果買家的收入未能滿足以上供款及入息比例,可選擇買入較低樓價的物業,以買家擁有260萬元現金,買入800萬元樓,支付2成首期160萬元。供款30年,年利率2.375%,連保費每月供款約2.54萬元,在壓力測試下,每月要求收入約為6.1萬元。而要滿足供款及入息比率,每月收入要求約5.1萬元。

如符合以上入息要求,買家在買入800萬樓後,扣除首期,仍有100萬元現金支付印花稅,經紀佣金及律師費等開支,以及有餘錢支付裝修,及應急之用。

要留意是,以上高成數按揭只適用於現樓,一手樓的樓花並不適用。因此新措施可令換樓客增加買入二手樓的機會,以及更靈活因應自身收入情況,調整按揭成數以及選擇買入物業的價格範圍。

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