【新手上車】「臨約」VS「正約」

置業人士買入單位時,需要簽訂臨時買賣合約(簡稱「臨約」)及正式買賣合約(簡稱「正約」),為甚麼買物業要簽訂兩份合約?兩者有甚麼不同之處?簽約時有甚麼需要注意?簽約後有甚麼權責?如果物業有按揭,哪份合約會詳細列明如何處理?

臨時買賣合約是一份在買方、賣方及地產代理之間的協議,臨時買賣合約由地產代理提供,內容具備約束力,合約內容除了基本資料外,可自行商議。「正式買賣合約」是指簽訂臨約後由賣方律師編製的詳細合約,由賣方律師提供及由買方律師修訂及提出意見,內容更為詳細及廣泛,內容依據臨時買賣合約的原則擬定,一般在簽署臨時買賣合約14日內簽署。

物業資料:

臨時買賣合約及正式買賣合約均會刊載買賣雙方的姓名、地址及身份證號碼、物業資料、購買價、成交日期,印花稅等基本資料,如果物業有天台或車位,也會在兩份合約中清晰列明。「臨時買賣合約」的物業資料較為簡單,地址根據土地註冊處的地址而填寫,而「正式買賣合約」的物業資料更為詳細,包括地段號碼、土地不分割份數數目、政府租契年期、公契詳情等。

支付樓價方式:

買賣雙方簽署臨時買賣合約時已經要決定支付樓價的方式,例如臨時訂金(一般為樓價的3-5%)、加付訂金(一般為樓價的10%)及樓價餘額。而正式買賣合約會根據臨時所指明的購買價及支付樓價的方式詳細列明。

違約/未能完成交易:

臨時買賣合約確立如果買方違約,賣方可以沒收首期訂金及可把物業出售予其他人士,但一般情況下沒收訂金後,賣方不能作出其他的申索;如果賣方違約,除了要退還首期訂金,買家的經紀佣金也由賣方支付。
在正式買賣合約簽訂後如果買方未能完成交易,除了要被收收訂金,業主有權把物業出售外,如果賣方出售的價格低於買賣合約的價格,有權向買方追討差價及搷失。如果賣方未能完成交易,買方除了可取回賠償訂金,亦有權向賣方追討損失。

業權處理:

雙方簽訂臨時買賣合約時,會由地產代理查冊了解賣方的初步資料,在簽署正式買賣合約下,賣方律師需要出示業權證明文件,並提供至少15年的契據,以證明業權良好。如果買方對業權產生懷疑,可就業權提供任何質詢(俗稱「踢契」),如果賣方律師未能提供答覆,可以取消有關交易。

按揭處理:

在擬定臨時買賣合約時,地產代理會透過查冊找出承按銀行等初步資料,而在正式買賣合約下,賣方要承諾在交易完成前支付贖回物業的金額予承按人,確保物業可以在不受制於該按揭的情況下轉讓予買方。

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