【業權問題】聯名買樓3大風險及拆局

近年不少夫婦或情侶以聯名方式買樓,為雙方帶來一定保障,但其實聯名置業涉及不少風險,二人置業前必須清楚知悉彼此的權益及稅項開支,避免最終不歡而散甚至惹上官司。以下3大情況為聯名買樓時經常要面對的風險,雙方上車前可作參考。

 

風險(一):與外籍人聯名置業要交BSD

個案背景:男友為德國人

風險:銀行審批按揭較嚴及要繳付買家印花稅

近年不少香港人與外國人士拍拖或結婚,其後在香港置業。如果另一半屬於外國人,銀行對外國人身份非常敏感,審查入息資料方面有難度,會要求提供大量資料及需要翻譯,尤其涉及英文以外的語言,申請按揭要預留更多時間。就算最終成功批出按揭,一旦外國人失蹤,銀行便會向香港人追數,與外國人聯名前要三思。

另外,雙方的關係亦影響是否需要繳付買家印花稅(BSD)。根據現行買家印花稅制度,如果物業由一名香港人及外國人一起買入,而彼此並非近親,也必須計算買家印花稅,例如一名香港女性與德籍男朋友以聯名在港買入700萬單位,基於配偶的定義為「丈夫或妻子」,就算雙方是男女朋友關係也要繳付105萬(700萬X15%)買家印花稅。如果香港人與外國人的關係為近親(配偶、父母、子女或兄弟姊妹),則無須繳付買家印花稅。所以與外國人聯名置業時,必須計清楚稅項開支,否則隨時錯失置業機會。

 

風險(二):分手後之業權問題

個案背景:80後情侶聯名買樓,男方支付首期,供款由雙方承擔,2人業權各佔一半

風險:關係破裂,如女方提出分手,並提出賣樓,利潤要求根據業權各分一半

香港樓價高企,不少臨近結婚的情侶步入人生新階段會先上車置業,而採取聯名買樓,增加雙方安全感。不過如果雙方關係最終破裂,分配資產時有機會遇上麻煩。有情侶3年前以聯名買入300萬單位,承造8成按揭,60萬首期由男方全數支付,供款則由男女平均負擔,業權各佔一半。現時物業已升值至400萬,近日2人決定和平分手及賣樓,女方基於業權各佔一半,希望取得賣樓所得金額的一半200萬,引起男方反感,質疑由自己付出首期,為何要如此攤分利潤。

要處理以上尷尬情況要在買樓前做好準備,例如當初決定買樓,雙方要考慮清楚以業權還是投入的金額計算賣樓利潤分配,如果有需要,雙方可以透過開設有限公司,在公司章程及股東協議訂立清楚條款,釋除雙方疑慮。

 

風險(三):投資角度不划算

個案背景:兩夫婦已聯名買樓,現想再買多一層

風險:再買樓要繳付雙倍印花稅

如果以投資角度評估,聯名買樓並非最佳辦法。假設夫妻早年買下的物業,現希望其中一人再買入第2個單位,要面對雙倍印花稅(DSD)的支出。當簽署「買賣協議」期間,如果已經擁有香港其他住宅物業,不論任何價格的物業也需要繳交15%稅項。另外,「供款與入息比率上限」更需要下調,第一個物業只需60%,但第2個物業下降至50%,在要求更為嚴格下,申請人未必可通過壓力測試。

如果想拆解雙倍印花稅及入息上限問題,除了當初買入單位時避開聯名買入,另一個方法是在買入第2個單位前甩名,例如丈夫把業權轉讓予妻子,丈夫便能回復首置身份買樓,從而避開繳付雙倍印花稅及降低供款與入息比率上限。不過,稅務局睇緊近親轉讓的物業成交,一旦見到低於市價個案可能會提出要重新評估稅率,所以相關買賣要以市價出售。

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