【樓按前瞻】按揭市場5大預測!!

今年樓市好似搭「過山車」,按揭市場亦不平靜,銀行對按揭業務取態「先鬆後緊」,同年亦展開逾十年首次減息,而新按保更大幅擴展至1,000萬或以下物業。談及對2020年樓按市場的展望,經絡按揭轉介高級副總裁曹德明有話說。

1.料明年現樓按揭宗數將見負增長

(圖一)

(圖二)

(圖三)

今年第四季樓市交投淡靜,加上聖誕及農曆新年為傳統淡季,曹德明表示,由於按市比樓市滯後,相信按揭市場復甦需時,預料明年現樓按揭宗數將按年錄得負增長。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料預測,首11月現樓按揭宗數為97,254宗(圖一),料全年現樓按揭宗數將錄得約107,000宗(圖二),即與去年相約。但由於明年樓市不明朗及轉按宗數將大幅減少(2019年每月平均新批轉按宗數佔新批貸款比例為36.3%(圖三)),料明年全年現樓按揭宗數將按年下跌15%至90,000宗左右水平(圖二)。

2.轉按宗數將按年大跌50%

(圖四)

(圖五)

(圖三)

根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,首10月新批轉按貸款金額及宗數分別為1,277.9億元及33,640宗(圖四),分別創金額歷史新高及宗數的9年高位。但隨着銀行對按揭優惠逐步收緊,加上現時實際按息比兩年前的約2.15厘已增加約35點子,轉按誘因大減,料來年轉按宗數將按年大跌50%,全年轉按宗數約為20,000宗(圖五),即重返2015年前銀行未有積極爭取轉按業務時的水平。預測未來新批轉按宗數佔新批貸款比例將由今年平均的36.3%減至25%左右(圖三),主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主支撐。

3.樓花平穩 建築期付款料增

(圖六)

(圖七)

樓花宗數方面,由於發展商推盤仍然積極,預料明年有18,000伙新盤推出市場,而近年發展商定價貼近二手市場,吸引不少買家入市,加上受空置稅的影響,料明年樓花將保持平穩。今年首11月樓花按揭宗數為12,391宗(圖六),料全年可達13,000宗(圖七),創下15年的新高。預計明年樓花依然叫好叫座,不過由於來年一手盤供應量輕微減少,加上受惠於新按保規定,料未來選擇建築期付款的買家將稍為上升,令部份樓花按揭宗數滯後,料全年樓花按揭宗數將回落7.7%至12,000宗左右水平(圖七)。

4.換樓需求升 二手中型單位料受棒

政府早前宣布放寬按揭成數,承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。可惜新政策遇上市場多項不利因素,樓市暫未見起色。然而,曹德明認為若第二季後政經因素改善,例如中美貿易戰持續緩和、英國脫歐進程理想、香港社會事件解決等,由於香港房屋供求失衡未解決,在需求主導下,樓價在回落一段時間後有條件「追落後」,二手樓市將出現「平買平賣」,有助刺激成交量;再配合新按保政策發揮作用,有機會帶動換樓市場,特別是600至1,000萬物業尤其受歡迎;不過納米樓的需求或將減少,料細單位樓價升幅不及中型單位,大型單位的樓價則保持平穩。

5.銀行審慎 料明年新批出按揭跌兩成

(圖八)

自今年下半年起,銀行對按揭業務的取態180度轉變,除了多次調升按揭的封頂息率及減少現金回贈外,銀行對按揭批核的準則更趨審慎。雖然10月31日滙豐銀行牽頭減最優惠利率(P)後多間銀行跟隨,但在按揭業務利潤持續低微及資金成本高企的情況下,上半年按息再減或按揭優惠大幅增加的空間十分有限。曹德明表示,來年銀行審批按揭申請時亦會保持謹慎,偏向批出給一些優質客戶(如信貸紀錄良好、良好職業、固定薪金等)。料今年新批出按揭宗數與去年的108,123宗相約,然而明年全年將下跌約兩成至86,400宗左右(圖八),新批出按揭金額則將在持續22年高位後回落。

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