【諗Sir按揭貼士】居屋vs 私樓按揭有何分別?

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居屋按揭年期樓齡影響小

居屋與私樓有甚麼分別?居屋特別之處,就是由綠表買居屋,借9成半按揭上會,條件必需有公屋轉換,這是其中一個特點 ,其實居屋按揭年期無需考慮樓齡,因為居屋有政府擔保,所以可以批出25年。問問大家,是否所有香港物業按揭可借到30年?如果一個香港物業,例如按照布生所說的荃灣中心,現在多少樓齡?相信大家都年輕一輩,比荃灣中心更年輕,荃灣中心樓齡約40年左右。如果荃灣中心物業申請按揭,假設樓齡約42,銀行可否批出30年按揭?如果按照銀行規則指引,只獲批28年按揭。年期會以70年減樓齡,不過荃灣中心的確是知名屋苑,很多外區人士都認識,所以荃灣中心太古城美孚新村 有時可獲額外5年按揭年期。套用到荃灣洋樓、單幢樓,如果是43年樓齡,理論上不會獲批30年按揭。或者荃灣芙蓉大廈48年樓齡,亦未必獲批30年按揭。我估計荃灣中心勉強獲批,這是我第一個想討論話題。

為何要提及這點,因為居屋近乎不用理會樓齡因素,例如位於兆康站的兆康苑,樓齡同荃灣中心相若,但向銀行申請按揭便不涉及樓齡問題,這就是居屋好處!

居屋不可加按,除特別情況外

居屋好處當然是入場容易,這是政府推出居屋原意,同時亦有缺點,今日我會分享居屋優點和缺點。以我所見的缺點,如果大家有瀏覽我的博客,有個案是很久以購入居屋,眼見樓價上升不少,想將物業加按套現。但居屋不能加按,我解答過的眾多真正個案,只有一個真實個案聲稱可以將未補地價居屋,申請加按,這個居屋業主為何可以加按?不幸的是,業主患上癌症,需要一筆醫藥費,亦符合房委會條文,居屋是可以加按,但事前需獲房委會同意,只有特別情況可能加按。這對大家有甚麼影響?當居屋業主日後待樓價上升,從而賺取更大利潤,當中涉及風險,打算將居屋加按套現,這個程序難度高了 。

居屋社區配套活動

個人認為,目前香港人生活水平比以前高,這是不爭事實,很多客人睇樓,較關心有無會所設施,或會留意會所活動是否吸引,都是影響客人抉擇,坊間不少會所活動很知名及受歡迎,部份家長會考慮以上因素。這方面居屋暫時不用考慮,居屋確實有以上缺點。

物業比股票有較高的抗壓力

我同意一點,就是該屋苑住客平均收入水平,與呎價升跌關係密切,這方面不作深究。坦白講,其中一個邊緣個案,一對夫妻收入大約2、3萬,如果在居屋和私樓之間選擇,我初步建議是選擇私樓。每當置業都希望升值,改變財政狀況,買樓確實做得到。為何買樓做到?而股票做不到?或者再得罪股評人,個人意見,我自己甚少買股票 ,一年買股票次數很零星。我認為物業抗跌力高,我想問股票抵押,銀行可借多少?我比較愛發問,股票借到8成,哪間銀行 8成是可以,還要視乎有多少利率。我估計藍籌股票可抵押5成,利率大約P+1% ,還有股票跌穿抵押價,銀行會馬上收回貸款,甚至即日沽貨。

物業比其他投資產品申請高成數按揭

其實香港物業,特別是做到8至9成按揭。除了借到8至9成,還可以分30年還款,而且利率只是2厘多。現場在座百多人,應該無人找到其他投資項目,與物業同樣,就是2厘多利率 ,30年還款期和9成按揭,7成也好 。車位不行,除非車位與單位一併購入。車位一般15年按揭,股票亦做不到,物業有這些獨特性,斤以物業價格如此高企。相信是有人預視我們看不到的優勢,我估計就是這些特質,高成數按揭和抵押。

補充一句 居屋按揭抵押力智打折,因為事前需獲房委會同意。我個人認為,如果你屬於邊緣個案,還是選擇私樓 ,不過,居屋在香港房屋政策 亦扮演重要角色。

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