【諗Sir按揭貼士】批不到按揭の理由

Homeblogger人氣博客徐冠鴻(諗Sir)出席【美聯會呈獻】「上車大作戰」置業實戰攻略講座精華論點:

稅貸比貸款影響較大

現在討論私樓在2厘多借貸成本下更容易取得貸款,綜合我在銀行按揭工作經驗得出客人不獲批按揭的9大原因。為甚麼急於還款較難獲批按揭?我的分析就是,每年11、12月都有稅貸推廣,稅貸與一般私人貸款差異不大,唯獨稅貸12個月還款期仍存在。很多人的想法是,借20萬稅貸,攤分1年還款,應該不太影響買樓借貸,因為買樓動軏數百萬借貸。又例如,2017年年中獲銀行批貸款,即使600萬預先批核都可以,為甚麼2018年申請稅貸後,反而令原本借貸不獲批?其實不一定稅貸,銀行提供的循環貸款同樣很影響借貸力。但我認為眾多貸款之中,稅貸影響最直接。

亦有人打算投資日本物業,大約30至40萬港元,價格相對便宜,日本經紀提議借私人貸款。我個人認為,這個做法不太恰當。因為30萬私人貸款很難令當事人在港置業,直至還清整筆貸款。計法就是,銀行審批按揭,不是計算貸款總和,而是審視每月還款額。20萬稅貸,分12個月償還,即每月還款額約1.6萬元,這筆稅貸令月入3.2萬的人,由原先輕鬆買樓變得更難借貸。因為金管局規定月入3.2萬,每月最高還款額是1.6萬,而這20萬稅貸,令他喪失原本300多萬的按揭貸款,這樣微小的借貸力,可以推倒借貸結果。

成交期短,留意審批所需時間

第一個要點,大家要重心留意私人貸款狀況。特別打算買樓的話,就要考慮中止貸款。另一方面,有客人上會失敗,因為成交期設定太短,又或者遇到便宜1成的放盤,但業主要求14天內成交,時間較倉卒。不過這都是業主規定,要視乎你是否接受。

對於以上個案,業主提出20天成交期,而你需借8成按揭上會,並非全數支付,這種情況下,該物業是否值得購入?我直接點問,當你需要香港按揭證券公司進行按證服務或二按,最少預留多少天給銀行審批,有無人知道答案。45天?2個月?真正答案以我銀行經驗,大概21天。基本上客人申請8成按揭,由遞交成交合約或正式買賣合約。例如今天5月24日,成交日是6月12日,一般建議婉拒客人申請,因為銀行不會趕及審批,又或者銀行不會拒收申請,接收申請文件同時提醒客人,該筆貸款不會容易獲批。如果客人不透過香港按揭證券公司,而是向銀行申請一按,即自住借6成按揭。文件齊全,說不定3天便獲批。

其實申請步驟分別很大,因為一按直接由銀行審批,如果二按的話,銀行會將申請轉交香港按揭證券公司審批。簡單來說,經由香港按揭證券公司申請,機會只有一次,必需準備所有文件。如果只需借6成按揭,當然我並非指銀行審批寬鬆,全港銀行都要按照金管局指引,但銀行始終處理程序較快捷。

固定家用被視為隱藏「貸款」

亦有客人不獲批按揭,原因是「太有孝心」,這裡指家用開支。問問大家,有否試過申請按揭時,銀行質疑你的家用開支?這類個案比較常見。銀行審查文件要注重哪些要點?以我銀行工作經驗,銀行要關注每月戶口有無重覆交易以及相近金額,這方面有可能被視為隱瞞貸款。當然銀行會要求申報,你現時有甚麼借貸,或者查核信正面信貸資料報告,亦會主動查閱戶口中活動狀況,找出未被申報貸款。

家用是每個月經常開支,如果被問及的話,而相關銀碼不算大,大概1萬元以下,加上經自動櫃員機提款,即是現金支付,如是者反而容易解釋,客人只需文書申報提款目的便可解決。不過如果是每月自動轉帳家用至家人戶口,反而會誤墮陷阱。銀行會要求你提交戶口資料,證明該筆轉帳是否完成,過往我解答不少個案,只有一次未補地價居屋加按,關於家用個案經常出現。原因是家人不願意提供戶口證明,這個情況十分常見,這類個案出現機會比未補地價居屋加按更加常見。

驗樓支出也會影響按揭

大家要自行計算,原因是唐樓行樓梯上落,雖然唐樓銀碼較細,但缺點是必需驗樓,銀行有機會要求。有升降機的唐樓未必需要驗樓,或者大型屋苑例如黃埔花園,銀行不會親自驗樓,但會交由估價行代勞。驗樓師會單位影相等,目的是確實單位開則,與土地註冊處文件是否一致,但數十年樓齡的唐樓,單位開則和間隔變動太多,如果選擇唐樓便要多加考慮,特別是需要驗樓,銀行未必批出按揭的時候。

優惠貸款計劃需留意個人現金流

最後一點就是,剛才布少明先生都提及過,如果選擇「呼吸Plan」上會,起步較輕鬆。問題是3年後因利息貴而更改銀行計劃,其他銀行會扣除當初新樓回贈或優惠。除了「呼吸Plan」,還有俗稱「光豬價」。「光豬價」是指假如樓價900萬,當中已享有不少印花稅回贈、傢俬等,可能從中抽出100多萬,乘以再以7折,借7成按揭幫您上會。試想想,如果樓價無下跌,可能需額外抬錢上會,萬一樓價出現輕微下跌,買新樓的話,便要留意現金流能否應付到!

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