【買樓收租】傳統藍籌不派息 出路在哪裡?

近日受新冠肺炎疫情影響,傳統藍籌股滙控宣佈不派息,令一眾收息散戶大跌眼鏡。要為資產保持穩定回報,投資者可考慮買樓收租,或者希望變成雙租族人士,把自己的單位出租後再租大屋。要做個精明的收租達人,第一步要先了解近年住宅租金走勢及選樓事項,摸清香港租務市場生態。

中小型單位回報較高

如想知道現時香港住宅的租金水平及租金回報,可參考差餉物業估價署的「市場回報率」,現時住宅分為A類(431平方呎以下)、B類(431至752平方呎)、C類(750至1,075平方呎)、D類(1,076至1,721平方呎)及E類(1,722平方呎或以上)。由1991至2019年的租金回報數字顯示,中小型單位的租金回報比大型單位為佳,2019年A類單位的租金回報是2.6%,比較大型的D、E類單位為1高。

如想知道各類單位的租金水平,可參考「各類單位平均租金」,現時A類單位港島區每平方米(10.76平方呎)租金為461元,九龍區為389元,新界區為298元。假設三區單位同樣為400呎,港島區平均租金為14,869元(400 / 10.76 x $461),九龍區為14,460元(400 / 10.76 x $389),新界區為11,078元(400 / 10.76 x $298),由此可見港島區的租金收入較高。

收租單位注意3大要點

以上數據只能作為初步參考,要受租客歡迎,單位要講求各項因素,相對自住單位只根據業主習慣及喜好選擇,出租單位要從租樓人士角度出發,符合以下要點:

  1. 屋苑附近配套:位置是否交通方便,是否鄰近港鐵站或巴士站,附近是否有民生商場方便購買所需物品。
  2. 物業質素:如果屬於樓齡較新的私人屋苑,有升降機、保安服務及會所設施較受租務市場歡迎,如果屬於樓齡較舊,物業類型屬於唐樓,沒有升降機及保安服務,一般則較難租出。
  3. 單位質素:單位實用性是否高、裝修是否企理同樣影響受歡迎程度,如果有嚴重失修如天花剝落或滲水等,租客會較為抗拒,有需要由業主先修葺才正式放租。

除了選擇適合的物業出租,更重要是找到合適的租客,業主可直接要求地產代理幫忙,了解租客的收入及背景等要求,並要求對方出示糧單或其他證明文件,便能證明租客的財務能力能夠負擔租金開支。如果擔心遇上「租霸」,可加入業主會查詢租客黑名單,以及向差餉物業估價署提交新租出或重訂協議通知書(CR109),讓自己擁有法定權力,日後在小額錢債審裁處向欠租租客追討追金。

出租單位能夠為業主帶來穩定回報,不過大家除了要注意選擇單位的因素,亦要考慮按揭的限制及租金回報計算方法。

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