按揭放寬全面睇(二)

上一篇向大家講解在最新的施政報告中,放寬按揭保險計劃的樓價上限後,首置客考慮置業時需要注意的事項,當中包括要符合「首置客」的定義、首期減少但入息要求相應提高、以及保險費增加,今篇會繼續向各位講解另外一些注意的事項:

  1. 不適用於購買「即供」樓花物業

在新措施下,按揭保險放寬樓價範圍只適用於已落成住宅物業,所以現樓沒問題,而購買樓花則要視乎選擇「即供」還是「建築期付款」。一般情況下,樓盤於發出入伙紙及滿意紙後,買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契,便合乎已落成物業的定義。因此,若買家選擇「建築期付款」(待樓宇建成,業主收樓後才開始供款)便有機會受惠。相反,「即供樓花」(購入樓花後,立即開始供款)則不適用於新措施。此外,建築期付款對買家(尤其是租屋或換樓人士)的資金運用上有更大靈活性,料未來1,000萬元以下的樓花盤,首置客採用建築期付款的比例或會上升。但是,此方式影響發展商的現金流,因此樓價折扣率較低,而且買家須承受入伙時如樓價下滑出現估價不足的風險。假設一個800萬元樓價單位,新措施下按揭成數為九成,即借720萬元。但當物業落成時,估價下跌一成至720萬元,九成按揭只可借648萬元,準買家要另行支付72萬元差價。建議買家入市前好好考慮及評估自己的負擔能力、樓市狀況以及未來經濟環境等因素。

  1. 免壓力測試但審批需時

新措施指出即使首置客未能通過壓力測試,只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費便有機會上車。不過措施至今實施約三個星期,暫未接獲在未能通過壓力測試情況下,仍能批出新按揭的個案。由於新措施頒佈後銀行需要更多時間消化,加上申請除了經由銀行審批外,按揭保險公司亦要作出批核,意味審批時間將會延長。另外亦有消息指未能通過壓力測試的買家,按揭保險公司亦要額外增加10%保費。所以在安全情況下建議買家最好能通過壓力測試,以減少額外保費,節省開支。

  1. 可轉按但規範多

過去不少置業人士於罰息期過後便考慮轉按,以獲取現金回贈之餘,樓價上升後更有機會套現再置業。但運用新按保措施的槓桿轉按要面對多重規範,當中包括不能套現、繳交新保費,以及最高只能承造八成按揭。而且保費動輒十多萬,業主要考慮是否需要。

 

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