換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」?(上)

近年發展商推出的新盤大多以中小型單位以至納米盤為主,讓買家可以較低的入場費去「上車」,但當某些業主增添了新家庭成員,就會需要一個更大的居住空間。將軍澳即將有新盤推出,當中更以三房單位為主,自去年十月政府推出的新按保措施,放寬了首置人士的按揭成數上限,加上現時拆息回落,以至按揭息口一直處於低水平,使置業成本大大降低,無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」的方式去購買更大的物業。而換樓一般都分為「先賣後買」以及「先買後賣」兩種做法,筆者會一連兩集向大家講解兩者的利與弊。

「先賣後買」是指業主售出舊有物業,並且在完成相關手續後才購買新的物業。若果舊有物業以高於購買時的價錢售出,差額除了可用作新物業的首期開支,更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。

計算印花稅方面,只要業主賣出舊有及唯一的物業後,才購買新的物業(兩者均以簽訂臨約日期計算),便可免去繳付15%的從價印花稅,只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅,現金壓力大大減少。

按揭成數方面,在手上沒有任何物業的情況下,買家便符合首置人士的身份。當購買新的物業時,便可以新按保計劃去承造高成數按揭。試舉一例子,一位買家在三年前以500萬元購入一個物業,現時供剩370萬元,而買家以「先賣後買」方式去「樓換樓」,將舊有物業以600萬元售出後,再以首置人士身份購入一間1,000萬的現樓,使用新按保計劃去承造八成按揭,申請時亦需重新計算壓力測試以及提供個人及入息證明等資料。賣樓所得的資金,在扣除舊有物業的按揭貸款後,仍有230萬可用作支付新物業的首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修費以及其他雜費等支出,預算較為鬆動。

「先賣後買」可套現足夠資金去購買新物業,做法穩陣。但要注意的是,當遇上樓價急升的情況,業主在售出舊有物業後,未必能夠無縫接合地購買及入住新的單位,屆時業主就需先暫時租住物業或暫住家人居所。此外,業主亦需要尋找地方安置舊有物業的傢俬。

下一次筆者將會講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。

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