買樓收租仍是如意算盤嗎?

買樓收租一直是不少市民夢寐以求的理想之一,皆因租金收入穩定,風險亦比投資股票低,不用擔心股票市場大上大落而費盡心神留意市況。有些市民仍有按揭在身,希望靠出租幫忙減輕供款壓力。根據差餉物業估價署最新公布數據顯示,香港租金指數連續下跌兩個月,雖然數字稍有回落,但是跟十年前相比,從2009年的租金指數100.4,到今年第三季為198.8,增幅差不多達一倍(98%),上升速度十分驚人。雖然買樓收租是一個穩妥的投資方法,但是決定前事先需注意一些事項。

計算租金回報

若以買樓收租作投資,事前要好好計算及考慮租金回報率、租賃市場需求的狀況,以及其他因素(如地理位置及鄰近交通),看看該物業是否值得投資。而租金回報率的定義十分廣泛,最簡單的計算方法是以每年租金收入/購入時樓價而得出來,假設購買時的樓價為600萬,月租為$15,000,租金回報即是$15,000 x 12個月/600萬,即等於3厘。如果想更準確地計算的話,則要將買樓時所需要的額外使費(如銀行利息及經紀佣金)、其他支出(如差餉及管理費)及稅項等一同計算。租金回報率愈大,即代表收益愈大。

使用按揭保險不能用作出租

新按保措施推出後曾收到讀者查詢,他們打算以高成數按揭置業,但因每月的還款額大,所以期望於收樓後即時出租,以收租幫忙償還貸款。但是根據金管局的規定,申報出租的1000萬以下物業的按揭成數為五成,1000萬或以上物業為四成。根據按揭保險公司的規定,申請高成數按揭都必須要以自住為目的,自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人,直至完全清還按揭保險。若果業主用來出租,被按揭保險公司揭發的話,有可能即時被call loan(提早還款),而銀行亦有可能減成數及增加利息,可大可小,所以切勿輕試。若果業主沒有申請按揭保險計劃,並想將住宅出租,亦都要事先通知銀行,並且取得銀行的同意才可出租。

揀選租客要小心

出租最重要當然是要有租客,但是揀選租客要十分小心,避免遇上「租霸」,最好辦法是透過中介公司尋找合適租客,詳細了解清楚租客的背景,並且要求提供糧單或其他收入證明,以作評估租客的財務能力。

 

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