H按繼續主導按揭市場

近日香港銀行同業拆息(HIBOR)即本港銀行互相借貸的利率一直下跌,一個月HIBOR更曾重返一年前的低位。究竟現時HIBOR下跌會對樓按市場會有何影響?

客戶申請按揭時,銀行主要提供「P按」(最優惠利率按揭)計劃以及「H按」(銀行同業拆息按揭)計劃兩種選擇。而銀行計算H按時大多會以一個月HIBOR為基準,實際按息則以HIBOR加某個百分點計算(現時銀行提供的最優惠H按計劃為H+1.24%)。因HIBOR每日都有所改變,息率浮動性相比起P按較大,不過H按設有封頂息率以作風險保障(現時大部份銀行的H按的封頂息率為2.5厘)。

根據金管局最新公佈的按揭產品選用比例顯示,今年一月選用H按的人士為八成,P按的選用比例則少於兩成,自2019年2月起,選用H按人士之比率更一直維持於七成半以上。近期選用H按的比率較多的原因,多為客戶欲以博取拆息回落時可節省更多的利息開支。

試舉一例子,以每貸款額100萬元、還款期為25年計算,若以3月10日一個月HIBOR(1.08%)計算,實際息率為1.08% + 1.24%即2.32厘,與近期按揭計劃的封頂息率(即2.5厘)作比較,息率相差18點子,每月供款由$4,486下降至$4,396,相差$90或2%;全期利息開支亦由$345,850減少至$318,817,相差$27,033或7.8%。由此可見,拆息愈低,供款與利息開支愈會減少,早前部分選用拆息按揭計劃(H按)以及即將選用H按承造按揭的客戶亦有機會受惠。

市場預期年內美國聯儲局再減息的機率甚高,若再次減息,HIBOR將有機會繼續下調,甚至有機會回落至一厘以下水平。即使按揭利率上升,仍有2.5厘的封頂位作為安全網。因此,H按揭計劃集「慳息」與「鎖息」兩大好處於一身,預計日後選用H按計劃之業主仍有上升的趨勢。

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