【買樓收租】如何正確計算租金回報率?

很多人衡量樓價是否抵買,除了銀行估價及附近的樓價比較外,很多時還會考慮租金回報。尤其是買樓收租的投資者,往往會將租金回報與其他投資回報作比較。

簡單版:全年租金收入 / 樓價

一般來說,租金回報是將全年收到的租金收入,除以買入樓價所得出的百分比,就是租金回報率。例如某兩房單位買入價是500萬元,出租的話每月可收15000元,一年收租18萬元,租金回報率就是3.6厘。

上述是最簡單的計算方法,但專業投資者很多時還會考慮開支,所以有些人計算租金回報時,還會一併算入各種買樓及租樓的開支,例如買入價會加印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費等洗費,租金收入則會扣除差餉、管理費等,如果業主包水電,相關開支也會一併計入。

進階版:扣除開支成本

根據上述例子,若然買樓開支連裝修費合共是80萬元,即買樓成本是580萬元,而管理費、差餉等費用一年是15000元,一年的租金淨收入只有16.5萬元,租金回報率便是16.5萬除580萬元,即是由3.6厘下降至2.84厘。

事實上,很多人都會有不同的投資,除了買樓外,還會有股票、債券、寫字樓等等,這個進階版的租金回報率,可以讓投資者比較不同投資項目回報,從而定出投資部署。例如有一隻債券息率是3厘,用第一個簡單版租金回報率,結果是買樓較債券吸引,但換作第二個計算方式,很明顯是債券較為吸引。如果債券息率同樣是2.84厘,投資者考慮到物業的升值潛力較強,則有可能選擇買樓。

何時用簡單版?何時用進階版?

此外,當遇上兩個類型完全不同的物業,用進階版租金回報率比較也會較佳。例如有兩個單位,一個是樓齡只是兩年的半新樓,另一個是30多年的單幢式樓宇,用第一個方法計租金回報率,半新樓是3厘,單幢式樓宇是4厘。但原來單幢式那個單位,需要花數十萬元裝修才能出租,反而半新樓只需略為清潔便可,再加上那單幢樓宇原來會在短期內進行大維修,若然採用第二個進階版租金回報率去計算,則有可能是半新樓的租金回報較吸引。

當然,進階版的租金回報計算會較花時間,而且要搜集很多資料,所以一般睇樓的話,都是先用簡單版計算,當看到心儀物業後,想跟其他物業或投資作進一步去比較,屆時再計算進階版租金回報率未遲。

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